消防驗收不合格是否影響房屋租賃合同的效力？

?【案情】

?2013年8月21日，原告張某與被告江蘇省南京市某家電公司簽訂房屋租賃合同一份，按合同約定，南京市某家電公司將自己有權(quán)對外轉(zhuǎn)租的位于南京市的某房屋租賃給原告張某，張某用于開飯店，租期五年，租金為每年20萬元，同時合同還約定了其他條款。

在合同簽訂后，被告即將該涉案房屋交付給原告。后來原告即開始對涉案租賃房屋進行裝修，原告多次要求被告提供該涉案房屋的整體消防驗收合格手續(xù)，被告一直未能提供。同年11月4日，被告法定代表人張某給原告出具承諾書一份，合約內(nèi)容主要為為：承諾于2013年10月31日前將消防備案手續(xù)到位，同時在過期時承擔一切損失。到期后，被告仍未提供相應的涉案房屋的消防驗收合格手續(xù)。2014年5月13日，原告張某與被告法定代表人張某簽訂終止房屋租賃合同，合同中約定，因出租方到約定期間未給承租方提供消防備案書（消防驗收合格證），造成承租方無法正常經(jīng)營，給承租方造成損失，承租方現(xiàn)要求終止租賃合同。同時在此期間給承租方造成的經(jīng)濟損失應由出租方承擔，但是后來被告卻遲遲不返還原告預交的租金并拒絕賠償原告的損失。原告遂訴至法院并要求被告返還租金并賠償損失50余萬元。

【評析】

? 根據(jù)我國《最高人民法院答復云南省高級人民法院關于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復>》第二條 “租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過消防機關驗收的，人民法院不應當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無效”，第三條“租賃房屋用于開設經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當?shù)毓蚕罊C構(gòu)申報消防安全檢查的義務人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件”的規(guī)定，原告所租賃的房屋并不屬于必須要按照國家工程建筑消防技術標準進行設計的對象，雙方在簽訂合同時，也未將租賃房屋經(jīng)消防驗收合格約定為合同生效的必要條件，因此原被告簽訂的房屋租賃合同不具備合同無效的情形，雙方簽訂的房屋租賃合同屬于有效合同。

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在我國，雖然租賃房屋未經(jīng)消防驗收合格不是租賃合同生效的必要條件，但租賃房屋的消防驗收卻是原告開辦飯店不可或缺的前提條件之一，因被告家電公司在承諾期限內(nèi)未能提供涉案房屋的消防驗收手續(xù)，導致原告無法辦理飯店開業(yè)前所需手續(xù)，致使原告簽訂合同的目的不能實現(xiàn)，導致雙方簽訂的租賃合同解除的責任在被告，被告應當返還原告所交租金及押金并賠償原告的各項經(jīng)濟損失。

?【審判】

?在本案中，雙方依法成立的合同受法律保護，對雙方當事人均具有約束力，雙方當事人應當按照合同約定履行各自的義務。本案中原被告在自愿的基礎上簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人的真實意思表達，該合同應視為合法有效的。同時因被告無法提供涉案房屋的消防驗收手續(xù)直接導致原告不能實現(xiàn)其目的，雙方自愿達成解除合同的意思表示，應當尊重當事人的意愿，但導致合同解除過錯是在被告，被告應當返還原告租金及押金，同時并賠償原告損失。最終，法院依法判決被告返還原告租金及押金165 068元并賠償原告損失268 865元。判決后原被告均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。?