【摘要】
司法拍賣中，有些房屋因帶有長期的“租約”，雖然買受人能獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，但客觀上房屋卻被他人占有，買受人無法實(shí)際使用房屋。遇到這樣的情形，經(jīng)常是多次拍賣均無人競買，從而導(dǎo)致拍賣流拍的尷尬境地，何解？
【案情】
某貿(mào)易公司是某工業(yè)區(qū)一廠房的產(chǎn)權(quán)人。2012年3月，貿(mào)易公司與某銀行簽訂《抵押借款合同》約定貿(mào)易公司以廠房作抵押，向銀行借款100萬元用，貸款期限為2年等等。
之后，雙方辦理了抵押登記，銀行將100萬元給付貿(mào)易公司。借款到期后，因貿(mào)易公司未按時(shí)償還借款，銀行在多次催收未果的情況下，遂向法院提起訴訟。最終，經(jīng)法院調(diào)解貿(mào)易公司應(yīng)于2015年3月1日前向銀行歸還借款本金及利息120多萬元，若未按如期足額履行給付義務(wù)，銀行有權(quán)對抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
但貿(mào)易公司未履行調(diào)解書確定的義務(wù)，銀行向法院申請執(zhí)行。執(zhí)行中，法院發(fā)現(xiàn)貿(mào)易公司于2014年12月1日與祝某簽訂了《廠房租賃協(xié)議》，將抵押廠房租賃給祝某使用，租期從2014年12月1日起至2024年11月30日止，租期為10年，租金為2萬元每年。
法院依法對該抵押廠房進(jìn)行了帶“租約”拍賣，均因無人競拍而流標(biāo)。
【焦點(diǎn)】
為實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)，法院通過司法拍賣將廠房出售，以出售款扣除相關(guān)費(fèi)用后用于歸還貿(mào)易公司所欠銀行的借款，是通常的做法。但本案面臨的問題是，廠房存在“租約”，而房屋買賣又不能破壞原已存在的房屋租賃關(guān)系，買受人雖然能獲得產(chǎn)權(quán)但無法實(shí)際使用，買房的意義不大。
那么，法律對于抵押和租賃之間的沖突是如何規(guī)定的呢？根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。
【律師分析】
抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，租賃權(quán)是債權(quán)，一般情況下物權(quán)優(yōu)于債務(wù)，但根據(jù)《合同法》、《民通意見》有關(guān)規(guī)定“買賣不破租賃”原則是處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個(gè)例外。但并非所有情況下，都必須實(shí)行“買賣不破租賃”原則。以下滬律網(wǎng)上海房產(chǎn)律師為您分析：
一、抵押權(quán)與承租權(quán)相遇 應(yīng)保護(hù)先設(shè)立的權(quán)利
物權(quán)法190條的規(guī)定實(shí)際是確立了“設(shè)立優(yōu)先原則”，即何種權(quán)利設(shè)立在先即可取得對抗后設(shè)立權(quán)利的優(yōu)先地位。面對租賃權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突，那個(gè)權(quán)利先存在的，法律即保護(hù)先存在的那個(gè)權(quán)利，而后存在的權(quán)利必須為先存在的權(quán)利“讓步”。
二、對于已設(shè)立的抵押權(quán) 房屋承租人應(yīng)當(dāng)知曉
以不動產(chǎn)作為抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，抵押權(quán)登記具有公示的效力，相關(guān)不動產(chǎn)的利害關(guān)系人包括承租人對于抵押的存在是知曉的，其應(yīng)當(dāng)預(yù)見且能夠預(yù)見到的租賃風(fēng)險(xiǎn)的存在，承租人沒有任何理由妨礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
三、除去租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)以影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)為前提
承租權(quán)不妨礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但如果租賃關(guān)系的存在對抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值或變現(xiàn)沒有產(chǎn)生任何不利影響的情況下，比如相關(guān)不動產(chǎn)帶“租約”被正常拍賣成功了等，除去租賃權(quán)就成為了沒有必要的事。
具體到本案，由于租期較長且租金明顯偏低，嚴(yán)重影響了抵押廠房的拍賣變現(xiàn)，客觀上已構(gòu)成對實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的不利影響，法院可以裁定除去租賃權(quán)再繼續(xù)對抵押房產(chǎn)進(jìn)行變賣。
【結(jié)束語】
因此，當(dāng)買賣不破租賃遇到抵押權(quán)優(yōu)先，上海房產(chǎn)律師認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況做出判斷，靈活適用“買賣不破租賃”原則和《物權(quán)法》第190條的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的利益最大化。
