提示：未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的，如一方翻悔違約并無(wú)正當(dāng)理由的，而協(xié)議又能夠履行的應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行
【案情】
蔡某和陳某于2009年6月8日簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣合同》，合同約定由蔡某將自己擁有的一棟占地60㎡的三層磚混結(jié)構(gòu)的房屋以38萬(wàn)元賣給陳某，并由陳某先交五5萬(wàn)元定金。同時(shí)約定由蔡某協(xié)助陳某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)后將房屋交付給陳某使用，待陳某入住后即付清房款。合同訂立的當(dāng)天，陳某按約定將定金支付給蔡某。
蔡某的房屋規(guī)劃入了城鎮(zhèn)擴(kuò)建范圍，房屋要變成門(mén)面房，故該地段的房屋價(jià)格大幅度上漲，蔡某后悔將房屋賣給陳某，拒絕去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，陳某多次找蔡某協(xié)商，催促蔡某盡快履行合同、辦理過(guò)戶手續(xù)并交付房屋。這時(shí)蔡某明確表示要反悔，不愿再履行原來(lái)訂立的房屋買(mǎi)賣合同，并主動(dòng)提出可以按法律規(guī)定雙倍返還陳某交付的定金。
因雙方協(xié)商未果，陳某于2012年1月8日將蔡某告上宜州市法院，請(qǐng)求法院判令蔡某繼續(xù)履行合同。
【評(píng)析】
本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是房屋買(mǎi)賣合同訂立后，出賣方返悔，他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么民事責(zé)任的問(wèn)題。涉及的法律知識(shí)是：在房屋買(mǎi)賣合同中債權(quán)行為和物權(quán)變動(dòng)是統(tǒng)一的還是互相獨(dú)立的。
《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第85條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這說(shuō)明財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不能影響雙方協(xié)議的效力，該項(xiàng)規(guī)定當(dāng)然也適用于房屋買(mǎi)賣合同。
所以，在司法實(shí)踐中，只要房屋買(mǎi)賣合同雙方意思表示真實(shí)且不違反法律規(guī)定，那么就是有效的合同，如果出賣方反悔，拒不辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，其結(jié)果僅僅是不發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，但所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移并不影響合同債權(quán)的成立，買(mǎi)方可以依據(jù)買(mǎi)賣合同要求賣方繼續(xù)履行買(mǎi)賣合同，而由賣方協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。當(dāng)然，在本案中的原告具有選擇權(quán)，他即可以要求被告繼續(xù)履行合同也可以要求被告雙倍支返還定金，無(wú)論原告選擇哪一種救濟(jì)方式法院都應(yīng)當(dāng)支持。
【判決】
合同雙方當(dāng)事人就房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移已達(dá)成協(xié)議，但簽訂合同并沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，即該房屋的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是并這不影響合同的效力，買(mǎi)賣雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然成立。故法院判令被告交付房屋辦理過(guò)戶手續(xù)。
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