上海房產律師網告訴您無償利用小區共有部分須具備“合理需要”

【要旨】

在認定業主無償利用小區共有部分是否構成合理需要時，法院應審查其是否以營利為目的，檢查是否為了更好地使用專有部分，法院還應審查是否必須要利用小區的共有部分。

【案情】

2009年3月，盛唐軒酒店公司租賃湖北省武漢市江漢區航天花園小區第301棟第1、2層作為酒店經營，租期5年。2010年，盛唐軒酒店在未告知航天花園業委會及物業公司的情況下，委托武漢天然氣公司鋪設天然氣管道。后航天花園物業管理處向盛唐軒酒店及天然氣公司發函，要求暫停施工，而盛唐軒酒店仍繼續施工。工程結束后盛唐軒酒店將道路、綠化帶和地下管網恢復原狀。2011年1月，盛唐軒酒店不再繼續經營，轉由江城小院酒店承租經營。航天花園業委會向法院提起訴訟，請求盛唐軒酒店等被告撤除違法加建的裝置、管道，恢復道路、墻面、綠化帶、地下管網，并賠償損失10萬元。

【審理】

人民法院經審理，法院認為，盛唐軒酒店鋪設燃氣管道的外墻認定為業主的共有部分，其利用航天花園小區301棟共有部分墻面從事經營性活動，既未依規定征得專有部分占建筑物總面積過半數且人數過半數的業主同意，且違反業主公約的規定，侵犯了其他業主對該建筑物的共有權益，應承擔相應責任。而江城小院酒店利用盛唐軒酒店鋪設的燃氣管道進行經營性活動，應與盛唐軒酒店共同承擔拆除責任。遂判決盛唐軒酒店、江城小院酒店共同拆除燃氣管道。

??? 一審宣判后，盛唐軒酒店、江城小院酒店均不服，提起上訴，后在二審期間自愿撤回上訴。

【評析】

1、盛唐軒酒店搭設管道的行為不應認定為“利用共有部分從事經營性活動”。依照最高人民法院建筑物區分所有權司法第七條和物權法第七十六條規定，利用公共部分進行經營性活動，應認定為有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

2、盛唐軒酒店搭設管道行為不應認定為“合理需要”。根據最高人民法院建筑物區分所有權司法解釋第四條規定：“業主基于對住宅或經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用其屋頂以及專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權，但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。”若盛唐軒酒店的行為認定為“合理需要”，且不違反法律、法規、管理規約，亦未損害小區居民合法權益，則該行為不構成侵權。

司法實踐中，對沿小區內外墻面搭設管道行為是否為“合理需要”，至少需要兩個衡量標準：第一，不以營利為目的，營利應是指直接營利，若為間接營利則不違反該標準。第二，為了更好地使用專有部分，如增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全性，且不損害小區其他業主的共同利益。

??? 除了上述標準外，還需要設定第三個標準——必要性標準，業主為了更好地使用專有部分，從而必須要利用小區的共有部分。這一標準是基于對“合理需要”文義解釋而衍生得來。在此，合理對“需要”做了限制，需要的滿足方式不應是隨意的，不能過分過度，而應具有合理性。業主為了滿足更好使用專有部分的需要，而無償利用小區共有部分，需要應建立在合理的基礎上。若這種需要的滿足不必利用小區共有部分，那么還堅持無償利用小區共有部分就不具有合理性。

對于必要性標準，也即必須使用共有部分才能更好地利用專有部分。本案中，盛唐軒酒店本可以選擇小區外其他線路搭設管道來促進經營，但其堅持選擇占用小區共有部分而進行管道鋪設，其行為不符合上述提出的第三個標準。若酒店在成立后申請搭設管道，而行政機關因種種原因審批不予通過，盛唐軒酒店也就不能選擇小區內共有部分的線路，這是在酒店成立之前就應該考慮的問題，其應在酒店成立前就積極進行安裝申請，若在酒店成立后再來申請，此時不能獲批只能作為其經營風險，由其自行承擔，故盛唐軒酒店的行為不應認定“合理需要”，屬于擅自占用業主共有部分的侵權行為。同時認定該行為系侵權行為不是基于其“利用共有部分從事經營性活動”，而在于其基于對專有部分的不合理需要而無償使用小區共有部分。

3、盛唐軒酒店搭設管道的行為構成對業主共有權的侵犯。根據建筑物區分所有權司法解釋第十四條第一款的規定：“建設單位或者其他行為人擅自占用業主共有部分，權利人應請求排除妨害、恢復原狀、賠償損失的，人民法院應予支持”，本案盛唐軒酒店于小區的共有部分搭設管道，雖然該行為不應認定為從事經營性活動，但不構成“合理需要”，該行為仍屬于占用、處分業主共有部分，應認定為侵權。