簡(jiǎn)析實(shí)質(zhì)審查房地產(chǎn)權(quán)行政登記

?

【案情】

?

原告王某在原河南省洛陽(yáng)市某某村有祖輩遺留的結(jié)構(gòu)房屋（未辦理房地產(chǎn)權(quán)證）。在本案中第三人張某因與原告的房屋相距較近。在2013年11月左右，原告得知縣國(guó)土房管局在開(kāi)展復(fù)耕工作，故前往查詢(xún)，發(fā)現(xiàn)被告卻將原告的祖業(yè)房屋初始登記給張某，原告認(rèn)為被告的登記行為嚴(yán)重侵犯了自己的合法權(quán)益，并且原告先提起民事訴訟，請(qǐng)求法院依法撤銷(xiāo)被告為第三人頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。

?

【分歧】

?

本案對(duì)被告國(guó)土房管局在進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)行政登記中，對(duì)申請(qǐng)人提供的材料是作形式審查，還是作實(shí)質(zhì)審查

【評(píng)析】

?

《房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記依據(jù)以下程序進(jìn)行：（一）受理登記申請(qǐng)；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。本條第（三）項(xiàng)適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要公告的登記?！吨貞c市土地房屋權(quán)屬登記條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）進(jìn)行登記。該條例第十一條規(guī)定：符合下列條件的，土地房屋行政主管部門(mén)應(yīng)予登記：（一）提交資料齊全；（二）權(quán)屬來(lái)源合法，四至界限清楚明確；（三）申請(qǐng)登記內(nèi)容與提交資料證明的內(nèi)容及土地房屋實(shí)際現(xiàn)狀一致；（四）權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議。該條例第三十一條規(guī)定：村民申請(qǐng)住宅的土地房屋權(quán)屬登記，應(yīng)提交宅基地批準(zhǔn)文件、土地房屋平面圖?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施以前修建的住宅，村民不能提交權(quán)屬來(lái)源證明文件的，經(jīng)所在地村民小組出具的證明，由土地房屋行政主管部門(mén)核準(zhǔn)登記。

?

? 所謂形式審查，就是僅限于登記頒證行為作出時(shí)，申請(qǐng)人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件，即提供的登記材料是否具備、齊全。所謂實(shí)質(zhì)性審查，就是除了形式審查外，還要對(duì)申請(qǐng)人提供的登記材料的真實(shí)、合法、有效性作全面的審查。

?

? 在本案中被告僅作了形式審查，并未對(duì)其進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，也未按照條例的規(guī)定予以公告，導(dǎo)致將有權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋登記給第三人，存在缺乏房屋權(quán)屬來(lái)源合法的主要證據(jù)，且被告存在違反法定程序的行為，依法應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)，因此，法院依法判決被告作出的房地產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)撤銷(xiāo)。

?

?? 【審判】

?

在我國(guó)，國(guó)土房管部門(mén)在辦理房地產(chǎn)權(quán)行政登記時(shí)，對(duì)申請(qǐng)人提供的材料應(yīng)當(dāng)全面真實(shí)的的實(shí)質(zhì)審查，確保登記內(nèi)容的真實(shí)性為準(zhǔn)。這些審查應(yīng)包括：一是審查登記手續(xù)和材料的主要內(nèi)容的真實(shí)性和合法性；二是審查登記手續(xù)、提供的材料等是否齊全、合法；三是對(duì)申請(qǐng)人提供的材料存在的疑點(diǎn)，應(yīng)予以核實(shí)。

??

??? 在本案中，國(guó)土房管局在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，對(duì)房屋登記申報(bào)資料的形式和真實(shí)性、有效性均應(yīng)當(dāng)履行實(shí)質(zhì)性審查職責(zé)，確保登記的準(zhǔn)確、合法和真實(shí)。