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開發商違規出售回遷房致合同無效的司法認定與責任承擔

法律評析:開發商違規出售回遷房致合同無效的司法認定與責任承擔

一、案情簡介

2010年,原告趙峰與被告天盛公司簽訂《回遷安置協議書》,約定購買北京市東城區某回遷房,總價75.4萬元。趙峰按指示將購房款匯入公司指定賬戶,但天盛公司既未交房也未退款。法院查明,趙峰非拆遷范圍內居民,協議內容虛假,損害公共利益,最終判決合同無效,天盛公司需返還購房款并賠償利息損失。

二、爭議焦點

  1. 合同效力認定:非拆遷居民通過虛假協議獲取回遷房是否損害公共利益?
  2. 返還金額計算:收款賬戶非公司賬戶時,如何認定實際收取的購房款?
  3. 利息賠償標準:合同無效后,原告主張四倍貸款利率的利息是否合理?

三、法律分析

  1. 合同無效的法定依據
    根據《民法典》第153條,違背公序良俗的民事法律行為無效。本案中,天盛公司虛構拆遷戶身份,通過虛假協議將回遷房違規出售給非拆遷居民,直接損害了真實拆遷戶的安置利益,構成對公共利益的侵害,故合同自始無效。
  2. 實際收款金額的司法推定
    法院認定錢華、孫宇為天盛公司指定收款人,結合轉賬流水、同類案件判決及發票收據等證據,確認趙峰支付的75.4萬元為單套房屋購房款。盡管公司辯稱僅認可部分金額,但法院通過“完整證據鏈”突破形式審查,認定款項性質。
  3. 利息損失賠償的公平性考量
    合同無效后,天盛公司長期占用購房款導致趙峰喪失購房機會,法院支持按四倍貸款利率計算利息。雖被告主張高額利息變相鼓勵違法行為,但法院認為資金占用損失客觀存在,需平衡過錯與損害后果,符合公平原則。

四、判決啟示

  1. 合同真實性與合法性審查:購房者需警惕“特殊渠道”房源,尤其是回遷房等政策性房屋,應核查賣方資質及合同真實性,避免因協議違法導致權益落空。
  2. 證據鏈構建的重要性:款項支付憑證、第三方證明(如村委會蓋章文件)、同類案件判決等均可作為關鍵證據,強化主張的合理性。
  3. 行政監管漏洞的警示:本案暴露了行政機關在審查法律文書真偽時的疏漏,提示相關部門需完善電子文書核驗機制,防范利用偽造文件騙取不動產登記。

五、結語

本案體現了司法對實質公平的追求:一方面嚴格審查合同效力,維護公共利益;另一方面通過證據鏈推定實際交易事實,保護無過錯方的財產權益。同時,案件折射出房地產交易中法律風險與監管短板,提醒公眾強化法律意識,行政機關亦需提升審核能力,共同構建規范有序的房產交易環境。

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