提示：如已經(jīng)履行合同主要義務(wù)的情況下，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平的原則來(lái)確定各方的權(quán)利義務(wù)，僅就沒(méi)有履行的合同部分承擔(dān)違約責(zé)任。
【案情】
原告段某與被告某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣的合同，約定原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的某小區(qū)某號(hào)的商品房，含花園在內(nèi)價(jià)款共300萬(wàn)元;商品房于2010年年底前交付，逾期交房如果超過(guò)30日的，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房款1‰的違約金。
合同簽訂后，原告根據(jù)約定支付了全部的房款，2011年3月小區(qū)通過(guò)了綜合驗(yàn)收。之后被告通知原告收房，因花園尚未完全圍好，原告拒絕收房。為此，被告向原告出具了回復(fù)一份，稱對(duì)原告的附屬花園沒(méi)有能夠完整交付表示了歉意，并督促原告能夠盡快辦理交付手續(xù)，原告還是以花園面積缺少為由拒絕接收。
2011年6月被告向原告發(fā)出交付通知，稱花園已圍好，希望能請(qǐng)盡快辦理交付手續(xù)。當(dāng)月15日被告向原告交付了房屋及花園。原告認(rèn)為被告延期交房應(yīng)當(dāng)以房屋總價(jià)款為基數(shù)、以每日1‰自2011年1月1日計(jì)算至2011年6月15日)。
【律師評(píng)析】
房產(chǎn)公司沒(méi)有能根據(jù)合同的約定交付房屋，屬于違約這個(gè)非常明顯，本案的焦點(diǎn)是違約金如何計(jì)算?房產(chǎn)公司通知段某交付房屋之時(shí)，房屋本身就已經(jīng)具備了交付條件，僅僅是因?yàn)榛▓@一角尚未圍好無(wú)法交付導(dǎo)致違約，而且也不影響房屋主體的適用，應(yīng)該認(rèn)為房產(chǎn)公司已經(jīng)履行了合同約定的主要義務(wù)，我們根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的法律原則，不應(yīng)以總房?jī)r(jià)作為基數(shù)計(jì)算違約金，而以花園價(jià)款作為基礎(chǔ)計(jì)算違約金較為公平合理。
【判決結(jié)果】
法院審理后認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平的原則來(lái)確定各方的權(quán)利義務(wù)，房產(chǎn)公司在通知段某交付房屋時(shí)，該房屋實(shí)際已經(jīng)驗(yàn)收合格可以交付了，不能交付部分僅是花園的一角，對(duì)本案的房屋自身的使用并不存在實(shí)質(zhì)影響，段某主張以房屋和花園的總價(jià)款計(jì)算違約金偏高。法院可酌情以花園價(jià)款為基數(shù)計(jì)算違約金，與房產(chǎn)公司的違約情形相吻合，符合權(quán)利義務(wù)公平一致原則。
據(jù)此判決由被告房產(chǎn)公司給付原告段某違約金8萬(wàn)余元。
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