案例介紹：

2012年2月衛(wèi)先生與洪小姐簽訂《房屋買賣合同》，洪小姐將其所有的違約本市延安西路的1套房屋出讓給衛(wèi)先生，房屋總價人民幣400萬元，合同首付款80萬，衛(wèi)先生貸款280萬元，如衛(wèi)先生無法獲得貸款或貸款不足的，由衛(wèi)先生在交易過戶當日以現(xiàn)金不足，余款40萬元待交易過戶當天給付。因該年房屋價格變動加快，為防止洪小姐不賣房或衛(wèi)先生不買房，雙方在合同中約定，如一方違約，須根據(jù)合同總額的100%向?qū)Ψ浇o付違約金。

合同簽訂后，衛(wèi)先生支付了首付款人民幣80萬元，雙方約定2012年4月1日至交易中心辦理房屋過戶手續(xù)。2012年4月1日，衛(wèi)先生因未能順利獲得銀行貸款，也沒有320的現(xiàn)金支付房款，雙方?jīng)]有辦理房屋過戶手續(xù)。

2012年5月初，洪小姐將衛(wèi)先生告上法庭，請求解除與衛(wèi)先生之間簽訂的《房屋買賣合同》并要求衛(wèi)先生按合同約定給付400萬元的違約金。

律師分析：

根據(jù)《合同法》等有關(guān)法律的規(guī)定，違約金具有補償性質(zhì)和懲罰性質(zhì)的雙重屬性，其在于賠償守約方因?qū)Ψ竭`約發(fā)生的損失，也在于懲罰違法方的違約行為。但這并不是意味這，雙方可以隨意的約定違約金的數(shù)額。

在很多案件中，法官會以守約方的實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，根據(jù)公平原則、誠實信用原則，酌情給予處理。

當法官認為違約金過高時，一般會進行釋明，即假設(shè)違約成立，是否當事人是否認為違約金過高?然后，法院會根據(jù)當事人的要求依據(jù)上述原則，對違約金進行適當?shù)恼{(diào)整。

當然，如果經(jīng)法官釋明后，當事人認為違約金合理的，如果違約愿意接受，那么法官一般將不對違約金進行調(diào)整。

審判結(jié)果：

本案雙方約定的400萬元違約金相對房價來說，肯定是過高的。法官在審理本案過程中，向衛(wèi)先生進行了釋明，而衛(wèi)先生理解了法官的釋明，及時提出認為違約金過高，要求法官進行調(diào)整。最終，法院判令解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，同時判令衛(wèi)先生給付洪小姐違約金人民幣40萬元。

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