【基本案情】

孫某和郭某是夫妻關(guān)系。2013年6月，孫某將一套屬于夫妻共同財產(chǎn)的房屋在中介登記出售。很快，王某看中了該房屋，并通過中介聯(lián)系上了孫某。孫某出示了與妻子郭某共有的房屋產(chǎn)權(quán)證及兩人身份證明，并且該房屋的貸款已經(jīng)還清。于是，雙方簽訂了房屋買賣合同，孫某在協(xié)議甲方一欄里簽了名，并聲稱適用家事代理代其妻子簽了名。王某現(xiàn)場交付了五萬元定金。

王某根據(jù)合同約定支付了向?qū)O某支付了定金，并支付了中介費，但孫某卻遲遲未履行房屋買賣合同，即將房屋交付給王某使用。經(jīng)多次協(xié)商未果，王某將孫某夫妻訴至法院。

【庭審情況】

庭審中，郭某明確表示不愿意出售房屋。郭某稱，中介公司曾帶王某上門看房，其已經(jīng)說過房子不賣了，且在與王某通話中也提出賣房系其丈夫的意思，自己沒有同意，合同上不是自己的簽名。

面對郭某的說辭，王某表示，郭某的說法不實，孫某拿的證件齊全，屬于家事代理的范疇，其完全有理由相信出售房屋是夫妻倆的共同意思表示，直到2013年8月中介公司告訴他才得知郭某不愿意出售房屋，到10月份正式確定對方不賣房了，現(xiàn)孫某和郭某已經(jīng)違約，應(yīng)雙倍返還購房定金10萬元，賠償其中介損失費3萬元。

【法院判決】

法院認(rèn)為：當(dāng)事人采用書面形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時合同成立。房屋買賣合同載明甲方為孫某和郭某，故郭某也是合同當(dāng)事人之一，但郭某未在該協(xié)議上簽字，且其明確表示過不愿意出售房屋，所以該房屋買賣合同不成立。故判決孫某返還王某購房定金5萬元。至于其他損失的主張應(yīng)另案處理。

【律師觀點】

根據(jù)婚姻法規(guī)定，夫妻對共同所有的財產(chǎn)有平等的處理權(quán)。這里有兩層含義：一是夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定；二是或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。這也就延伸出了家事代理的問題，所謂家事代理權(quán)，是作為身份權(quán)的配偶權(quán)中的一項重要內(nèi)容，它是指夫妻一方在因家庭日常事務(wù)而與第三人為一定的法律行為時，享有代理配偶他方的權(quán)利。具體地說，夫妻一方代表家庭所為的行為，視為夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必須承擔(dān)法律后果，夫妻雙方對該行為承擔(dān)共同的連帶責(zé)任。

故，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定，但夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。涉及夫妻一方對外所為民事法律行為效力與承擔(dān)責(zé)任時，首先需要判斷該行為是否屬于日常生活還是非日常生活范疇。一般來說，涉及家庭柴米油鹽事務(wù)系日常生活，但如涉及住、行、子女教育等事務(wù)自然應(yīng)夫妻互商互量。

上述案例中，丈夫擅自出售房屋的行為不屬于日常生活范疇，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無權(quán)處分，協(xié)議無效。但如果買受人有證據(jù)證明其有理由相信該出售行為系夫妻雙方的意思表示，且其是善意購買人，則夫妻一方的出售行為構(gòu)成表現(xiàn)代理，該售房行為就是合法有效的。