【基本案情】
江某承租他人位于某百貨商場L9、L10兩間門市房從事經(jīng)營活動。在承租期限屆滿前，江某決定終止在此處從事經(jīng)營事項，遂擬將該門市房轉(zhuǎn)讓他人經(jīng)營。
王某知曉上述門市房轉(zhuǎn)讓信息后，遂與江某聯(lián)系，意向受讓門市房從事經(jīng)營，并于2014年8月11日給付江某定金10000元。2014年8月20日，王某與江某商定轉(zhuǎn)讓事項后簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，主要約定：1、江某向王某轉(zhuǎn)讓位于某百貨商場L9、L10門市房兩間，王某向江某一次性支付轉(zhuǎn)讓費110000元，另外2014-2015年L9、L10門市房租金由王某支付，于2014年9月15日前付清，江某不承擔(dān)任何L9、L10門市房的租金費用，若房屋未交造成的任何后果由王某承擔(dān)。2、江某允許王某任意轉(zhuǎn)讓，如房東不允許王某轉(zhuǎn)讓或要將L9、L10門市房收回，則江某將王某的門市房轉(zhuǎn)讓費110000元全部退還給王某。
當(dāng)日，江某將訟爭門市房交由王某從事經(jīng)營。2014年9月，房主告知王某該房屋不再對外出租，并要求告王某于19日前遷讓。現(xiàn)江某、王某因轉(zhuǎn)讓費事項產(chǎn)生爭執(zhí)成訟。
【分歧】
本案再審理過程中主要圍繞江某是否應(yīng)該向王某返還裝讓費存在不同意見。
【評析】
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為江某應(yīng)依據(jù)實際情況向王某返還部分轉(zhuǎn)讓費，具體理由如下：
一般情況下，當(dāng)事人簽訂的店面轉(zhuǎn)讓合同并沒有約定轉(zhuǎn)讓費用具體包含的費用項目，然而從法律性質(zhì)上分析，店面轉(zhuǎn)讓是對合同權(quán)利、經(jīng)營權(quán)利、品牌價值等各項權(quán)利的概況轉(zhuǎn)讓，作為包含多種不同性質(zhì)的費用集合體的轉(zhuǎn)讓費具體包含以下三部分：1、有形資產(chǎn)的費用，即承租人對門面進行裝修而添附的固定物因固著于商鋪而無法收回投資成本，承租人可以選擇以轉(zhuǎn)讓費的形式從次承租人處獲得償。一些經(jīng)營設(shè)備及余留商品的價值有時也被包括在有形資產(chǎn)費用范圍之內(nèi)。2、無形資產(chǎn)的費用，即次承租人為商鋪獲得良好的經(jīng)營環(huán)境、商業(yè)信譽、人脈資源、加盟許可、供貨渠道支付的費用。3、租賃期限，即次承租人為獲得剩余的租賃期限而向承租人支付的費用。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國合同法 若干問題的解釋（二）》中第七條的規(guī)定，作為市場發(fā)展過程中沿襲的行業(yè)交易習(xí)慣，當(dāng)事人應(yīng)該對店面轉(zhuǎn)讓費的支付要求予以遵守，且如果屬于雙方真實意思表示，法院應(yīng)認(rèn)定合同有效。但承租人對店面擁有的僅僅只是使用權(quán)，除當(dāng)事人另有約定的情況，其轉(zhuǎn)租店面應(yīng)當(dāng)取得房東同意，否則可能承擔(dān)合同履行不能的法律風(fēng)險根據(jù)法律中的權(quán)利與義務(wù)一致原則，承擔(dān)費用的前提是享有該費用所帶來的一定的價值，案件審理過程中應(yīng)當(dāng)重點區(qū)分店面轉(zhuǎn)讓費用具體包含有哪些項目，并考量具體項目的受益情況綜合認(rèn)定返還店面轉(zhuǎn)讓費的比例。
本案中，因次承租人王某未與房東就租賃房屋事宜達成一致，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同實際履行不能，故根據(jù)次承租人王某在轉(zhuǎn)租店面內(nèi)經(jīng)營時間的長短及裝修、經(jīng)營情況等具體項目的實際獲利確定店面轉(zhuǎn)讓費在承租人江某及次承租人王某間的負(fù)擔(dān)比例較為公平合理。
【判決】
法院認(rèn)為：江某、王某達成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方真實意思表示，亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效,雙方應(yīng)按該協(xié)議約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。結(jié)合轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)，綜合考量王某已經(jīng)實際租賃使用的期限、江某此前進行了一定的裝修且經(jīng)營使用狀況、王某在給付轉(zhuǎn)讓費之外另行給付租金等因素，法院酌定江某向王某返還轉(zhuǎn)讓費90000元。
【小結(jié)】
通過以上案例分析及法院的最終判決，我們可以認(rèn)識到在認(rèn)定店面轉(zhuǎn)讓費是否應(yīng)該返還時，應(yīng)根據(jù)案件中雙方當(dāng)事人的實際受益情況確定各自負(fù)擔(dān)比例并以此確定返還金額。
