轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的，180萬的房子只賣不到90萬？ 法院判買賣無效

【案例】

2010年9月曹某由于做生意缺乏資金，先后多次向好友夏某借款150萬用于彌補(bǔ)生意虧損。

誰知曹某生意失敗，約定時(shí)間內(nèi)未能還清欠款且夏某多次催討未果。2013年12月10日夏某無奈之下向法院提起訴訟，要求曹某與其妻子共同償還150萬元借款及相應(yīng)利息。

通過協(xié)調(diào)，曹某在市郊一套100平方米左右的房子市價(jià)約180萬左右，其打算3個(gè)月內(nèi)按市價(jià)出售后應(yīng)該可以償還欠款。雙方達(dá)成和解協(xié)議曹某夫婦于2014年3月31日前一次性償還夏某150萬元借款及產(chǎn)生的利息。

誰知就在還款前一個(gè)月，夏某從朋友處得知曹某夫婦將這套市價(jià)估計(jì)接近180萬元的房子以90萬元的低價(jià)出售給了第三人黃某，黃某一次性付款后與曹某夫婦簽訂了房屋買賣合同，并到房屋登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬變更登記。

夏某無奈再度向法院起訴，要求撤銷曹某夫婦與黃某的房屋買賣合同。

后經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確認(rèn)該房屋的市場(chǎng)價(jià)約為195萬元。

【評(píng)析】

債務(wù)人若低價(jià)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，交易可判無效。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十四條的規(guī)定。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

另根據(jù)《合同法》司法解釋（二）的規(guī)定，對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價(jià)”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。

轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。本案中，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)為195萬，實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格只有90萬，轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)屬于明顯不合理的低價(jià)。

【審判】

法院在審查的過程中從相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)處確認(rèn)該房屋的市場(chǎng)價(jià)約為195萬元。最終法院判決，曹某夫婦轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，其與黃某的房屋買賣合同應(yīng)撤銷。