出租人收回店鋪 承租人能否要求補(bǔ)償轉(zhuǎn)讓費(fèi)

?【案情】

承租人吳某于2008年7月承租孫某的店鋪，約定租金1500元每月，并按市場行情進(jìn)行調(diào)整，租期3年。當(dāng)時吳某支付該店面前任承租人9000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，出租人孫某對此事也知情。

租賃到期之后，孫某與吳某沒有續(xù)約，但一直支付房租，孫某也未提出續(xù)約，一直收受房租。2014年6月，孫某告知吳某要將店面收回，限期2個月搬離。吳某提出要孫某將該店按市場行情（該地段同等面積轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬）補(bǔ)償就搬離，否則就繼續(xù)承租該店面。?

【焦點(diǎn)】

本案的焦點(diǎn)是：承租人給付的9000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)是否和出租人孫某有關(guān)；如果有關(guān)，孫某是否應(yīng)該補(bǔ)償吳某轉(zhuǎn)讓費(fèi)？?

【評析】

首先，依據(jù)《合同法》第113條第1款規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，因而給對方造成了損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)與違約所造成的損失相當(dāng)，包括于合同履行后可獲得的一切利益，但不得超過合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”，故可期待利益的前提應(yīng)為對方當(dāng)事人違約。本案中，一旦當(dāng)租賃期限屆滿后，吳某與孫某形成不定期租賃合同關(guān)系，只要在合理期限之前通知吳某，孫某便有權(quán)利隨時解除合同，因此孫某不存在違約情形，無需補(bǔ)償轉(zhuǎn)讓費(fèi)。?

其次，在租賃合同沒有約定店面可以轉(zhuǎn)讓他人的情形下，吳某亦無權(quán)轉(zhuǎn)讓店面并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依據(jù)《合同法》第二百二十四條有關(guān)規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，若吳某擅自轉(zhuǎn)讓店面并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，孫某可以解除其與吳某的租賃合同，在主合同沒有效用的情形下，吳某與他人所簽訂的次租賃合同亦無效，吳某所收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)需退還他人，在此情形下，店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)并不是吳某的可期待利益。案中對吳某與孫某所簽訂的租賃合同內(nèi)容并未敘述，故對吳某是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓店面無法確認(rèn)。

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最后，出租人在租賃合同到期或者解除后依法收回店面，將該店面繼續(xù)出租并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，系其自身的權(quán)利，沒有造成原承租人的損失，更沒有必要對原承租人進(jìn)行補(bǔ)償。一般情況下，出租人需補(bǔ)償原承租人轉(zhuǎn)讓費(fèi)有兩種情形，一種是在租賃合同中有過約定承租人可以轉(zhuǎn)讓但未實(shí)際轉(zhuǎn)讓，出租人違約，此時法院需要審查轉(zhuǎn)讓費(fèi)是否為必然發(fā)生的間接損失，第二種是在店面租賃合同中約定了承租人可以轉(zhuǎn)讓且實(shí)際已經(jīng)由出租人轉(zhuǎn)讓，或是店面租賃合同中未約定承租人可以轉(zhuǎn)讓但已實(shí)際轉(zhuǎn)讓且出租人予以認(rèn)可并已收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，承租人因出租人違約需要退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)，承租人可以要求出租人對其補(bǔ)償轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

?【判定】

承租人吳某沒有權(quán)利要求出租人孫某補(bǔ)償其轉(zhuǎn)讓費(fèi)。原因在于，在本案租賃期限屆滿之后，吳某與孫某形成不定期租賃合同關(guān)系，孫某可以在合理期限內(nèi)告知吳某解除合同，店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)并不是承租人吳某的可期待利益，本案不存在孫某需對吳某補(bǔ)償轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情形。?