? 法院在處理農(nóng)村房屋買賣合同的審判實(shí)踐中，出現(xiàn)了多元化處理方式，有確認(rèn)無效不予返還，有予以返還但酌情補(bǔ)償?shù)龋鶡o法從根本上解決因農(nóng)村拆遷補(bǔ)償所引起的大量訴訟。筆者認(rèn)為，對于農(nóng)村房屋買賣案件的處理，采取宅地分離原則，依法確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同的效力是可行的。
農(nóng)村房屋的自由流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。現(xiàn)農(nóng)民向城市集中遷移和新農(nóng)村建設(shè)的集中化，使農(nóng)村勞動(dòng)力大規(guī)模地進(jìn)城和集中，使中國成為居住集中化、商業(yè)化、城市化的社會(huì)。然商業(yè)化的發(fā)展則導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣日益頻繁，城市化的發(fā)展則需要農(nóng)民將閑置的農(nóng)村房屋進(jìn)行自由買賣，這是資源合理分配的市場規(guī)律行為。因此，宅地價(jià)值分離，符合社會(huì)發(fā)展的形式，讓農(nóng)民將其農(nóng)村閑置房屋進(jìn)行買賣，得以法律確認(rèn)并加以規(guī)范。?
法律并未限制農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)。我國《土地管理法》第六十二條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣、出租住房的，再申請宅基地，不予批準(zhǔn)。”由此可見，由于農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社會(huì)保障的功能，但卻沒有禁止農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)定，只對農(nóng)戶再次取得宅基地作出了限制。因此，可以將宅基地使用權(quán)價(jià)值參照土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行核定。
在處理農(nóng)村房屋買賣合同時(shí)，需要區(qū)分買受人的身份。如買受人具備特定的村民身份，且從未申請過宅基地，可依照“地隨房走”的原則，買受人在向出賣方支付宅基地上建筑物的價(jià)款后，就可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓具有合法性；如已取得符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)宅基地，尚需購買本集體組織成員房屋的除已支付的房屋價(jià)款外，還應(yīng)由集體組織（集體土地所有權(quán)人）向買受人收取一定的土地收益。對于其他身份的人員購買了農(nóng)村房屋，且村集體經(jīng)濟(jì)組織未向買受方收取土地使用費(fèi)用的，買受方不能取得宅基地使用權(quán)，只取得房屋的所有權(quán)。在拆遷安置時(shí)，買受方只能獲得建筑物的價(jià)值，而不能得到宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償；出賣方也不能獲得宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，該補(bǔ)償應(yīng)屬于集體經(jīng)濟(jì)所有。
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