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未告知存在抵押的房屋出售行為的有效嗎?


????對于抵押物的轉(zhuǎn)讓,我國民法通則、擔保法和物權(quán)法均作出了規(guī)定。《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十五條規(guī)定:“抵押物如由抵押人自己占有并負責保管,在抵押期間,非經(jīng)債權(quán)人同意,抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人,其行為無效。”該條款確立了抵押物轉(zhuǎn)讓債權(quán)人同意制度和未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓無效制度。1995年生效的擔保法對此做出了一定的改變,其第四十九條規(guī)定:“抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。”該條款實際確立了轉(zhuǎn)讓通知、告知制度,未履行通知告知義務的轉(zhuǎn)讓無效制度。物權(quán)法第一百九十一條則規(guī)定:“抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。”該法實際確立了4項具體制度:抵押物轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)人同意制度、未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)讓制度、轉(zhuǎn)讓價款提前清償與提存制度以及替代清償制度。

? 從《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十五條到擔保法第四十九條和物權(quán)法第一百九十一條,在抵押物轉(zhuǎn)讓的問題上,我國立法作出以下修改:1.從同意到通知再到同意。2.從未設定告知受讓人制度到確立該制度,再到未設定該制度。擔保法規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物不僅要通知抵押權(quán)人,同時需告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押,否則轉(zhuǎn)讓行為無效。而民法通則和物權(quán)法均未規(guī)定該制度。3.物權(quán)法增加了替代清償制度。即使抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓抵押物,只要受讓人替代清償消滅抵押權(quán),抵押物仍可轉(zhuǎn)讓。

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