【案情】

2011年3月，孔某作為乙方某公司作為甲方簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，約定甲方新建房屋來補(bǔ)償乙方拆遷房屋。同時(shí)，確定協(xié)議人為孔某無其他共有人。2013年3月，孔某按照當(dāng)初的約定在公司交付房款后將房屋交于其公司。2013年5月，孔某與孫某簽訂以86萬的價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)讓給孫某的合同。2013年7月，孔某前妻張某提出訴訟，請求法院認(rèn)為孔某與孫某簽訂的合同無效。另，張某與孔某1998年結(jié)婚，2012年9月張某離家，2013年6月離婚后并未對共同財(cái)產(chǎn)作處理。

【焦點(diǎn)】

本案的買賣合同是否應(yīng)依據(jù)合同法和物權(quán)法有關(guān)規(guī)定認(rèn)定為有效？

【評析】

首先，合同主體合格、合同內(nèi)容合法。合同中房價(jià)明確合理且唯一權(quán)利人是孔某，合理合法，不存在欺詐、脅迫情形。

第二，孫某的責(zé)任已經(jīng)盡到。孔某與孫某簽訂合同時(shí)，張某與孔某仍為夫妻關(guān)系。但是，根據(jù)我國婚姻法對財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人為房產(chǎn)的登記人，孫某已盡到他的注意義務(wù)，受讓人無須審查房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是單方財(cái)產(chǎn)。

第三，合同的履行與標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移并不影響合同效力。《合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間若有設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移或銷毀不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的合同時(shí)，除另有的法律規(guī)定，合同生效后未辦理登記也不影響其法律效力。此時(shí)合同效力與登記效力是不同的。本案中，孔某和孫某的合同，無另有法律情況，故合同生效后標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移，不影響合同效力。

第四，房產(chǎn)是否為當(dāng)初夫妻共有財(cái)產(chǎn)，非本案審理范圍。法院審理案件只在原告的訴訟請求范圍內(nèi)進(jìn)行審理，對訴訟請求除外的事件不予理會(huì)。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，法院不支持當(dāng)事人一方以出賣人在簽訂合同時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的。所以，根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)是否為孔某與張某的共有財(cái)產(chǎn)，本案不予審理。至于孔某是否因此給張某造成損失以及如何賠償，本案也不予審理。

因此，本案所涉買賣合同依據(jù)合同法和物權(quán)法有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

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