【案情】
原告王某、劉某夫婦在網(wǎng)上見到被告夏某、朱某婦在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的二手房出售信息后，于2015年7月6日經(jīng)聯(lián)系向二被告支付了共1萬(wàn)元買房定金。與此同時(shí)被告夏某還現(xiàn)場(chǎng)作出出具收據(jù)載明“收到購(gòu)房定金1萬(wàn)元”的字樣。此后，雙方卻因在價(jià)格問(wèn)題上產(chǎn)生爭(zhēng)議，未能訂立關(guān)于書面房屋買賣合同。于是原告夫婦于2016年5月向有關(guān)人民法院提起訴訟，狀告被告夫婦二人將原先只值20萬(wàn)元左右的房屋以30萬(wàn)元高價(jià)出售，一味拖延租房期限，請(qǐng)求法院判令二被告雙倍返還定金2萬(wàn)元，同時(shí)賠償因其反復(fù)延期而導(dǎo)致的額外產(chǎn)生的房租費(fèi)用損失9000元。
? 對(duì)此，被告夫婦稱，二原告在2015年7月經(jīng)多次看房后，原告與被告雙方口頭約定房屋售價(jià)30萬(wàn)元，按約定原告方在7月份交清購(gòu)房款后可立即交房。但是后來(lái)原告兩人卻一直以各種無(wú)理借口要求降價(jià)售房，被告方卻不同意。因原告二人違約在先，且因近兩年市場(chǎng)房?jī)r(jià)下落而產(chǎn)生損失，原告方并無(wú)權(quán)要求被告返還定金、賠償房租損失。
?【爭(zhēng)議】
本案爭(zhēng)議在于原、被告間的定金合同是否成立，以及是否可用定金罰則依法進(jìn)行處理。
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【評(píng)析】
?? 根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”本案雙方當(dāng)事人雖僅口頭協(xié)商房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜，未簽訂書面協(xié)議，但根據(jù)《擔(dān)保法》第90條“定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。”規(guī)定，定金合同為實(shí)踐性合同，其成立不僅包括當(dāng)事人訂立定金擔(dān)保的合意，而且同時(shí)應(yīng)該有定金這樣的實(shí)際交付行為。
?根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第90條、第91條之規(guī)定，簽訂定金合同除應(yīng)當(dāng)具備合同有效成立的一般條件外，還應(yīng)該有具備有定金的主合同有效、實(shí)際支付、不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%等充要條件。實(shí)際上定金作為一種債的擔(dān)保方式，是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，約定由一方在合同未履行時(shí)應(yīng)行付數(shù)額內(nèi)預(yù)先支付另一方一定數(shù)額金錢的擔(dān)保形式。兼有證違約定金、約定金、解約定金的法律性質(zhì)。除非當(dāng)事人另外有約定，定金一般情況下具有證約效力、預(yù)先給付、抵銷效力和擔(dān)保效力。
?針對(duì)類似情況，依據(jù)我國(guó)《民法通則》第92條之規(guī)定，應(yīng)予返還原告方1萬(wàn)元定金，否則即構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ娣揭蟊桓娣劫r償其因磋商購(gòu)房延期而額外另租房居住產(chǎn)生的房租9000元，因被告方不存在《合同法》第42條規(guī)定的締約過(guò)失責(zé)任，且與本案無(wú)法律因果關(guān)系，故其法院應(yīng)依法判其不能成立，應(yīng)予駁回。
?【審理】
一審法院審理認(rèn)為，由于本案原告與被告雙方之間不存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，被告方辯解因原告違約、無(wú)權(quán)要求被告退款的理由，并無(wú)事實(shí)依據(jù)，不能成立；同時(shí)被告沒有合法根據(jù)所取得原告所付現(xiàn)金1萬(wàn)元構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)予返還。在本案中，原、被告雙方口頭協(xié)商轉(zhuǎn)讓房屋，因價(jià)格等原因未達(dá)成一致意見，既未按我國(guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，同時(shí)也未支付房款或交付房屋，故此法院認(rèn)定原、被告雙方房屋轉(zhuǎn)讓合同不成立，并未形成債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。但是原告請(qǐng)求被告承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償其房租支出9000元，與本案中締結(jié)合同無(wú)直接法律因果關(guān)系，故對(duì)其主張不予支持。
?遂依法判決：一、限被告劉順利、文麗在判決生效后10日內(nèi)返還原告現(xiàn)金1萬(wàn)元；二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
? 在案件宣判后，二被告不服并提起上訴。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第115條規(guī)定，本案中原告夫婦向被告夫婦交付1萬(wàn)元定金，并且定金已實(shí)際交付，應(yīng)認(rèn)定該定金合同有效，1萬(wàn)元的在性質(zhì)上應(yīng)屬于立約定金二審法院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人因定金合同產(chǎn)生糾紛。當(dāng)事人間有立約定金合同且定金已實(shí)際支付的行為，但一方當(dāng)事人惡意違約，拒絕按照已經(jīng)明確約定的條件簽立主合同方能適用定金罰則。遂依法判決駁回上訴，維持一審原判。
