【案情】

2016年9月4日，申請執行人陳某申請強制執行重慶某房地產開發公司1200余萬元。在人民法院執行法官的主持下，雙方達成以物抵債協議，協商約定該房地產公司以修建的酉陽某廣場4-1F-D17、4-1F-D18兩個門面和3-3F-C20住房一套向陳某以物抵債，兩個門面抵債81萬元，住房一套抵債27萬元，共計抵債108萬元，雙方各自按照法律規定交納房屋過戶稅費。

??? 后，人民法院查明3-3F-C20住房在法院作出查封決定前，已出租給戴某作為商業經營場所。經執行合議庭合議，一致認為執行中達成的以物抵債協議，不影響承租人行使優先購買權。

??? 租人是否行使優先購買權、承租人作出放棄優先購買權的書面說明后，人民法院發出執行裁定，認為上述房產以物抵債108萬元的協議不違反法律規定，確認以物抵債協議合法有效。

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【評析】

以物抵債，是指在民事強制執行過程中，以被執行人所有的財產交給申請執行人，抵償生效法律文書確定的債務用來賠償法律規定的債務。

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首先，以物抵債是一種特殊的房屋買賣行為。以物抵債實際上是一種比較特殊的由債權人買受執行標的物的方法，債權人以支付核定價額為條件，取得標的物的所有權，應支付價額與其債權等額抵銷，價額高于債權的，其高出部分由申請執行人向被執行人退還；價額低于債權的，不足部分，被執行人應當繼續清償。即使是在人民法院強制執行中的以物抵債協議，也符合一般的房屋買賣法律關系，應受房屋買賣法律法規的約束。

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其次，房屋的承租人具有法定的優先購買權利。優先購買權，即民事主體在特定買賣貨物的同等條件下，按照法律享有比他人優先購買財產的權利。承租人的優先購買權就是承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下擁有優先購買該租賃物的權利。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規定：“出租人出賣房屋時，應當提前三個月通知承租人，因為承租人在同等條件下享有優先購買權；如果出租人沒有按此規定出賣房屋，那么承租人可以宣告該房屋的買賣是無效的。”

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第三，如果出租人沒有提前通知承租人就出賣了房屋，使承租人喪失了優先購買權，則出租人應當承擔相應的民事責任，并對其進行賠償。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規定：“如果出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人若提出要出租人承擔相應的賠償責任，人民法院應該予支持。但如果承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不應該予支持。”

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最后，承租人房屋優先購買權有例外情形。據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條規定：“具有下列情形之一，承租人提倡優先購買房屋的，人民法院不應予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人在履行通知義務之后，承租人在未十五日內明確表示會購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經將登記手續辦理完整的。”當出現第（四）種例外情形，如果屬于出租人未盡到通知義務的，承租人雖然無法再以同等條件行使優先購買權，但可以請求人民法院判決出租人承擔相應民事賠償責任。