【案情】

2005年10月27日，原告馬雄瑜與被告昆山安紳酒店管理有限公司（以下簡稱安紳酒店）簽訂《租賃合同》一份，合同約定原告將房屋租賃給被告使用，原告配合被告安紳酒店的經營管理活動，為被告安紳酒店提供一切正常經營活動所必需的條件；

被告按期支付原告租賃收益，被告逾期支付物業租賃收益的，原告有權要求被告安紳酒店實際履并繳納滯納金；

合同履行期限內，如遇有不可抗力及政府動遷、規劃調整等情況，或因原告原因造成的物業損壞或滅失，被告對此不負修復或賠償責任，若被告認為實際情形已致使無法繼續履行合同的，則有權解除合同。

根據原被告簽訂的租賃合同，原告將房屋交付被告使用，被告按期支付租金，后因被告逾期支付租金，部分出租人封堵被告酒店致使被告無法經營，被告認為實際情形致使無法繼續履行合同，要求解除合同。原告認為沒有達到解除合同的法定和約定條件不同意解除。

昆山市人民法院經審理認為：

根據原被告簽訂的合同，原告提供房屋，為被告經營活動提供便利條件，被告按期支付租金，在被告逾期支付租金構成違約后，部分承租人封堵被告經營場所造成被告無法經營、合同無法繼續履行，雖然合同無法履行的責任不可歸責與原告，但根據雙方簽訂的租賃合同“被告認為實際情形已致使無法繼續履行本合同的，則有權解除本合同”這一條款，被告在合同實際無法履行的情況下擁有合同解除權，被告這一權利來源于合同約定，被告的違約行為不影響其權利的行使，本院據此判決解除原被告簽訂的租賃合同。

本院判決后，原被告雙方均未上訴。

【評析】

本案之主要問題是違約行為是否影響合同當事人之解除權。

在本案中，雙方簽訂《租賃合同》，合同約定了雙方之權利義務，被告在違約的情況下是否還擁有合同規定的解除權。

對此，一種觀點認為，在本案中，被告是合同違約方無權解除合同，租賃合同無法履行是因被告逾期支付租賃收益導致承租人不滿，使承租人封堵酒店造成合同無法履行，被告的違約行為導致合同無法履行，因此被告無權解除此合同；另一種觀點認為，根據合同約定，認為被告實際情形無法繼續履行合同的，被告有權解除，而不論合同無法履行之責任由誰承擔。

市場經濟環境下，民事行為應奉行意思自治、契約自由，對于當事人在平等自愿基礎上簽訂之合同，如無法定無效情形，須尊重當事人意志，尊重合同效力。

當事人之間關于民事權利義務之約定，在合同成立、生效后對雙方當事人都具約束力，任何一方當事人均可依合同行使權利。

《合同法》第九十三條規定“當事人可以約定一方解除合同之條件。解除合同之條件成就時，解除權人可以解除合同”。

在本案中，原被告簽訂的合同明確約定若被告認為實際情形已致使無法繼續履行本合同的，即有權解除此合同。

依據合同這一約定，被告于經營場所被封堵、合同無法繼續履行之時有權解除合同。

另根據《合同法》第九十四條第二款“在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己之行為表明不履行其主要債務，當事人可以解除合同”，這里之當事人可以是合同任何一方，無論是守約方或是違約方，本案中被告逾期支付租賃之收益，其行為已經表明不履行其主要債務，此時作為合同當事人之被告即使是違約方也有權解除合同，至于解除合同給另一方造成之損失當事人可以請求賠償。

基于以上原因，在本案中，被告有權解除合同，對于被告違約行為給原告造成之損失原告可以向被告要求賠償。