城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋行為是否有效?

案例介紹：

2001年盛某通過朋友介紹，在農(nóng)村向農(nóng)民王某購買了一處房產(chǎn)。為此，雙方簽訂《房屋買賣合同》，確認(rèn)房屋歸盛某所有，盛某向王某給付房款人民幣100萬元，雙方同時約定王某不得向盛某主張任何的房屋權(quán)利，以后如遇動拆遷，則安置補(bǔ)償款歸盛某所有。合同簽訂后，盛某向王某交付了100萬元房款，而王某則將房屋交付給盛某。

2012 年，因房價大幅上漲，現(xiàn)價值約300萬元，王某即欲收回房屋。其以與盛某簽訂的《房屋買賣合同》無效為由，起訴盛某，要求盛某返還房屋，而自己返還盛某給付的房款人民幣100萬元。盛某則抗辯，認(rèn)為《房屋買賣合同》是雙方真實(shí)意思的表示，應(yīng)為有效合同，不同意王某的訴訟請求。

律師分析：

根據(jù)我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建議。所以，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同應(yīng)屬無效合同。合同無效的，因合同所取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。

但合同無效并不意味著王某在收回房屋的同時，僅需返還盛某給付的購房款100萬元。王某在將房屋出讓給盛某的時候，明知房屋是宅基地房屋，因此合同無效的問題上，王某是有過錯的，且近年來房價暴漲，王某的房屋就其價值來說，早已不是2001年的100萬元，王某現(xiàn)收回房屋其獲利明顯。如僅判令返還購房款，對于盛某來說是極為不公平的。法官可以在訴訟中向盛某釋明有關(guān)的法律規(guī)定，讓盛某就合同無效、房屋返還后是否要求王某補(bǔ)償提出反訴。

審判結(jié)果：

.盛某聽取了法院的釋明，提出反訴要求王某按房屋上漲的數(shù)額補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失。最終，法院判決合同無效，盛某需返還王某房屋，但由于房屋價值上漲，王某在返還盛某給付的購房款的同時須補(bǔ)償盛某經(jīng)濟(jì)損失人民幣200萬元。

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