【案情】

楊某系滿城縣某村村民，于2014年6月8日與村民黃某協(xié)商，雙方達(dá)成房屋買賣協(xié)議：黃某將坐落于清苑縣農(nóng)村的五間房屋出售給楊某；楊某一次性支付給黃某購房款5萬元。楊某和黃某在協(xié)議上簽字捺手印，村委會蓋章確認(rèn)。買房后，楊某對房屋進(jìn)行了改建、裝修，并和家人一直在里面居住，但戶口一直沒有遷過來。2015年9月，楊某以15萬元的價格把房子賣給了定興縣村民趙某。2015年12月，黃某將楊某作為被告、趙某作為第三人訴至法院，要求確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同無效。

【分歧】

本案在審理過程中主要圍繞楊某與趙某簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效存在不同意見。

【解析】

上海房產(chǎn)律師認(rèn)為楊某與趙某之間簽訂的房屋買賣合同時合法有效的，具體理由如下

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法享有宅基地使用權(quán)，而非本集體經(jīng)濟組織成員則無權(quán)取得或變相取得。在認(rèn)定農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的法律效力時，如果當(dāng)事人簽訂農(nóng)村房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人之間真實意思表示且并沒有違反法律強制性規(guī)定，該房屋買賣行為也沒有導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，則法院應(yīng)該依法認(rèn)定該房屋買賣合同有效。

與此同時，在認(rèn)定農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的效力時，也應(yīng)堅持尊重歷史、照顧現(xiàn)實的原則，應(yīng)在具體案件中查明以下五方面可能會影響合同效力的事實和因素，具體包括：1、房屋買賣合同中交易雙方的身份情況，重點查明被告方的身份關(guān)系；2、房屋出讓方是否為房屋所有權(quán)人并具有宅基地使用權(quán)；3、購買房屋后買房人對房屋是否進(jìn)行了翻建、改建、擴建和裝修等情形；4、出讓房屋是否經(jīng)過審批、登記手續(xù)；5、集體經(jīng)濟組織對房屋買賣是否知情及對宅基地使用的意見。

本案中，黃某與楊某經(jīng)平等、自愿協(xié)商，簽訂了房屋買賣協(xié)議，雙方簽訂后進(jìn)行了實際履行，楊某對房屋進(jìn)行了翻修且居住多年，后楊某又將房屋賣給了第三人趙某。鑒于訴爭房屋連環(huán)買賣過程中，所簽訂合同均屬雙方當(dāng)事人真實意思表示，雖然楊某與黃某不是同一集體經(jīng)濟組織成員，但合同經(jīng)村委會同意已實際履行數(shù)年。由于黃某和趙某均屬同一集體經(jīng)濟組織成員，訴爭房屋最終仍屬該集體經(jīng)濟組織成員所有，實現(xiàn)了內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并未違反我國土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，故應(yīng)判決駁回黃某的訴訟請求。

【小結(jié)】

通過以上那里分析，我們可以認(rèn)識到在對農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同進(jìn)行效力認(rèn)定時，只要屬于當(dāng)事人雙方真實的意思表示且沒有違反相關(guān)法律法規(guī)，都應(yīng)當(dāng)對其有效性予以認(rèn)可。