【案情】

2017年3月7日，趙某經(jīng)房產(chǎn)中介將房屋以23萬元賣給徐某，雙方簽訂《房產(chǎn)買賣契約》，約定徐某在2017年3月30日前將22萬元匯入中介賬戶，余款1萬元交房時付清。

簽約當(dāng)日，雙方辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)的過戶手續(xù)，徐某為此支出了過戶費用，并將22萬元購房款匯入中介賬戶。后徐某發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證登記的面積小于實際面積，雙方就購房款計算產(chǎn)生異議，趙某認為按實際面積計算，徐某認為應(yīng)按房產(chǎn)證上的面積計算。徐某一直未領(lǐng)取購房款，趙某遂將購房款取回。趙某以徐某未支付購房款為由，遂于6月19日發(fā)出解除合同通知書，并將房屋賣與他人。

從8月2日起徐某以趙某一房兩賣為由，多次到相關(guān)部門信訪，并于10月24日提起訴訟，要求趙某交付房產(chǎn)并協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。趙某認為徐某未支付購房款，其有權(quán)單方行使合同解除權(quán)。

【分歧】

本案中，趙某是否有權(quán)行使合同單方解除權(quán)？合議庭存在兩種意見：

第一種意見認為，徐某將購房款匯入中介賬戶后，又于當(dāng)月下旬將購房款取回，后再未履行支付義務(wù)，以實際行動表明不履行合同主要義務(wù)，趙某有權(quán)單方解除合同。

第二種意見認為，雙方在前期均積極履行了合同的義務(wù)。簽約后，徐某在合同履行期限內(nèi)將購房款匯給中介，趙某未前往領(lǐng)取。由于合同雙方對購房的具體款項產(chǎn)生異議，徐某基于不安，將購房款領(lǐng)回，徐某不存在違約，趙某無權(quán)行使合同解除權(quán)。

【評析】

上海房產(chǎn)律師同意第二種意見，理由如下：

合同的解除對于合同雙方均有可能造成較大影響，為規(guī)范合同行為，避免一方隨意通過解除合同以逃避責(zé)任，除雙方約定解除外，《合同法》第94條還就可以解除合同的情形作出規(guī)定。《合同法》第96條又規(guī)定，當(dāng)事人解除合同應(yīng)通知對方。據(jù)此可知，當(dāng)事人行使解除合同的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)具備約定解除或法定解除的實質(zhì)要件，加之發(fā)出解除通知的形式要件，才能產(chǎn)生法律效力。

本案合同解除權(quán)的行使不具備實質(zhì)要件。首先，徐某在期限屆滿前積極履行了合同義務(wù)，不存在預(yù)期違約。合同簽訂后，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù)，徐某為此支出了相應(yīng)的過戶費用，徐某并依約將購房款22萬元匯入第三方賬戶。

其次，在合同所定的付款期限屆滿后，徐某也不存在違約，合同目的依然可實現(xiàn)。根據(jù)合同的性質(zhì)以及當(dāng)事人的意思表示，本案的購房款的延遲履行，并不阻礙合同目的的實現(xiàn)。徐某將購房款匯給中介后，由于趙某出于對購房款的具體金額(其認為存在按面積計算購房款)存有異議而未前往領(lǐng)取，徐某系基于不安將購房款領(lǐng)回，合同目的仍有實現(xiàn)的可能性，故徐某并不存在違約行為。

再次，《合同法》第96條關(guān)于合同解除的通知規(guī)定中，只是規(guī)定異議方 可以 請求人民法院或者仲裁機構(gòu)解決，但并非 必須 。本案中，在趙某發(fā)出解除通知的三個月內(nèi)，徐某多次向信訪部門投訴，反映趙某 一房兩賣 行為，其行為可視為其對解除合同提出異議。

綜上，趙某解除合同通知的發(fā)出僅是程序上保障合同解除權(quán)的實現(xiàn)，而解除合同的實質(zhì)要件才是決定能否發(fā)生合同解除法律效果的關(guān)鍵，若后者無法成就，僅有通知的發(fā)出，不產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果，由于趙某不具備合同解除權(quán)行使的實質(zhì)要件，故無權(quán)行使合同單方解除權(quán)。