【裁判要旨】依據合同法理論及相關立法精神，依法必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同，因違反標的需確定、可能和合法的合同有效要件之規定，應當認定合同相對無效。但在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格，租賃標的物符合法律規定，無效合同經過補正已變為有效，且效力具有溯及力，自合同成立時發生效力。
■案【案情】
上訴人（原告）：趙軍輝。
被上訴人（被告）：浙江現代商貿物流發展有限公司（以下簡稱現代公司）。
原告趙軍輝起訴稱，2009 年11 月4日其與被告簽訂營業房租賃合同一份，合同約定由原告趙軍輝承租被告2 號市場1 樓2-1-130、198、199 號3 間營業房， 租賃期限一年，年租金36278 元。該租賃合同約定原告趙軍輝與被告現代公司另行簽訂營業房管理合同一份，管理合同約定，原告趙軍輝另行支付被告現代公司消費者權益保證金5000 元及綜合費24100元。該合同約定被告現代公司負責市場的物業管理，包括公共水、電、消防、安全、衛生等設施的提供和服務。合同簽訂后，原告趙軍輝即對所承租的營業房進行了裝修準備營業。但在此過程中，原告趙軍輝發現被告現代公司市場至今未取得房屋所有權證亦未通過消防驗收，市場一直處于施工狀態，道路及環境衛生情況完全無法滿足經營戶的經營需要。以上事實導致原告趙軍輝至今無法正常營業，且市場及本案所涉營業房未經消防驗收即出租給原告趙軍輝作為營業房使用，亦違反我國消防法的強制性規定。為維護自身合法權益，原告趙軍輝提起訴訟，請求確認原被告于2009 年11 月4 日簽訂的營業房租賃合同及其從合同即營業房管理合同都無效。
被告現代公司答辯稱，本案雙方合同合法有效，且已經履行完畢。市場房屋通過消防驗收有一個過程，房屋實際上是符合消防要求的，現在2 號市場已經通過消防驗收合格，不存在違法的問題。請求駁回原告趙軍輝的訴訟請求。
【審判】
浙江省杭州市余杭區人民法院經審理查明：原告趙軍輝、被告現代公司于2009 年11 月4 日簽訂營業房租賃合同一份，合同約定由原告趙軍輝承租被告位于杭州農副產品物流中心的副食品市場的2 號市場1 樓2-1-130、198、199 號3 間營業房， 租賃期限一年，時間自所在市場正式開業當天起計算，年租金36278 元。合同還約定了其他事項。同時，根據該租賃合同的約定，原告趙軍輝與被告現代公司委托管理市場的浙江食品市場另行簽訂營業房管理合同一份。合同簽訂當天，原告趙軍輝支付租金及其他費用。2009 年12月份，原告趙軍輝對所承租的營業房進行了裝修。合同期屆滿后，雙方未再續簽租賃合同。
另查明，被告現代公司開辦的副食品交易市場2 號市場于2009年12 月28 日正式開業，該市場建設工程經杭州市公安消防局進行消防驗收， 杭州市公安消防局于2011 年10 月8 日向被告出具了工程消防驗收合格的意見書。
綜上，原、被告之間的房屋租賃合同系當事人的真實意思表示，且合同租賃期限已屆滿。現原告趙軍輝以被告開辦市場的建設工程未經消防驗收，違反法律的強制性規定為由，要求認定雙方租賃合同及管理合同均無效。但被告2 號市場的建設工程在本案法庭辯論終結前已經消防驗收合格，且原被告之間的租賃合同已經屆滿，原告趙軍輝主張租賃合同無效已沒有必要。據此，判決：駁回原告趙軍輝趙軍輝的訴訟請求。
宣判后，原告趙軍輝不服一審判決，提起上訴。
浙江省杭州市中級人民法院經審理認為：原審法院根據現代公司提交的杭州市公安消防局建設工程消防驗收意見書（ 杭公消2011 第0262 號），作出現代公司開辦的副食品交易市場2 號市場已于2011 年10 月8 日經消防驗收合格的事實認定，符合證據所反映出的客觀情況，故對趙軍輝針對事實認定提出的上訴理由不予支持。原審法院鑒于現代公司的上述工程項目在本案一審法庭辯論終結前已經消防驗收合格，且雙方之間的租賃合同也已經實際履行，故認定趙軍輝與現代公司之間的租賃合同有效，并無不妥，故二審法院亦不支持趙軍輝針對合同效力提出的上訴請求。最終判決:駁回上訴，維持原判。
【評析】
關于合同效力的認定是審判實踐中一個重要的問題，在審理合同糾紛案件中，首先要面對的就是合同有效還是無效。本案焦點問題是： 依法必須經過消防驗收的房屋，未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同效力如何認定；在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格的，租賃合同的效力能否補正。
一、依法必須經消防驗收的房屋未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同， 因違反標的需確定、可能和合法的合同有效要件之規定，應當認定合同相對無效。
（一）合同的效力概述合同效力，是指法律賦予依法成立的合同具有拘束當事人各方乃至第三人的強制力。評價合同是否有效，必須滿足行為人具備相應的民事行為能力， 意思表示真實，不違反法律或者社會公共利益，合同標的確定和可能、合法四個要件。
從立法上看，民法通則頒布以來有關認定合同效力的法律依據經歷了一個限制性解釋的演變過程。民法通則第五十八條將違法的民事行為一律認定無效，合同法第五十二條第（五）項將合同無效限制在違反法律、行政法規的強制性規定，合同法司法解釋（一）第4 條將判定合同無效的法律、行政法規限制為全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，排除了直接援引地方性法規和行政規章作為判斷合同無效的依據，合同法司法解釋（二）第14 條更是進一步限定只有違反效力性強制性規范規定的合同才被認定為無效。
（二）效力性的強制性規定和管理性的強制性規定
所謂強制性規定，是指直接規范人們的意思表示或事實行政，必須依照法律適用，不能以個人意志予以變更和排除適用的規范。在審判中，如果對所有違反強制性規定的合同一概認定無效，不但不符合合同法鼓勵交易的目的，反而會侵害合同一方的利益。但現行民事立法對強制性規定的區分標準并沒有明確規定，理論研究及司法實務中對此持肯定態度。2007 年5 月，最高法院奚曉明副院長在當年的全國民商事審判工作會議上，首次明確提出將強制性規定分為效力性規范和管理性規范，并對其分別做了闡述。管理性規范，是指法律及行政法規未明確規定違反此類規范將導致合同無效的規范。此類規范旨在管理和處罰違反規定的行為，但并不否認該行為在民商法上的效力。例如商業銀行法第三十九條即屬于管理性的強制規范。所謂效力性規定，是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規范，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。此類規范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。同時，指出只有違反了效力性強制規范的，才應當認定合同無效。上述觀點隨后被合同法司法解釋（二）所采納，并在第14 條規定“合同法第五十二條第（五）項規定的強制性規定，是指效力性強制性規定。”
對于如何識別效力性的強制性規定和管理性的強制性規定？理論界和實務界比較一致的看法是，首先，判斷標準是該強制性規定是否明確規定了違反該規定的后果將導致合同無效，如果答案是肯定的，那么該規定應屬效力性強制性規定。其次，如果雖然沒有規定違反的后果將導致合同無效的，但違反該規定如使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的，也應當認定該規定是效力性強制性規定。再次，違反法律、行政法規的強制性規定僅關系當事人的利益，不會導致合同無效或不成立的，也不會損害社會公共利益的，不屬于效力性強制性規定。因此，只有違反了效力性的強制性規定，合同才無效；違反管理性的強制性規定，合同不一定無效。在司法實踐中，區分效力性強制性規定和管理性強制性規定， 應綜合法規的意旨、權衡相沖突的利益（法意的種類、交易安全，其所禁止者究系針對雙方當事人或僅一方當事人等）加以認定。
未經消防驗收合格而訂立房屋租賃合同是違反效力性強制性規定還是管理性強制性規定？盡管對未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力，最高法院2004 年3 月4 日函復（［2003］民一他字第11 號） 意見是“出租《消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效……”。但該具體案件函復僅是下級法院（一般為省高院）就某具體個案定性或存疑點請示最高法院的答疑，其效力只涉及本案，對其他案件沒有強制適用的效力，當然同類或類似案件可以參照適用。筆者認為，此復函不屬于判斷租賃合同是否有效的法律、行政法規， 乃至司法解釋的范疇，更不能認定是效力性強制性規范，違反或未按規定操作并不能從根本上否定合同的效力。此外，消防法第十條和建設工程消防監督管理規定，均規定了建筑總面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場、市場等人員密集場所，建設單位在工程竣工后，應當向公安機關消防機構申請消防驗收，未經消防驗收或者消防驗收不合格的， 禁止投入使用。可以看出，此強制性規定是純粹出于民法以外的行政管理和安全的考慮，應認定為管理性強制性規定。合同雖然違反之，其法律效力并不受影響。但根據合同的有效要件之“合同標的需確定、可能和合法”規定，對建筑總面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場、市場等人員密集場所，未經消防驗收或消防驗收不合格投入使用，顯屬是違反了標的需合法、確定之規定內容，由此簽訂的合同因不能滿足合同全部的有效要件被認定無效。
（三）絕對無效合同和相對無效合同
合同無效是指合同已經成立，但因嚴重欠缺有效要件，不能按照當事人合意的內容，而是依據法律的直接規定賦予法律效果。按照大陸法系無效合同制度的分析，合同無效可分為絕對無效與相對無效，前者是指合同當然、自始、確定不發生效力，可以由任何人或對任何人主張；后者則是指一項效力僅局限在兩個人之間的行為，這項行為僅僅相對于某個特定的人才不生效力，相對于其他一切人則是發生效力。申言之，只有特定的人才能主張的無效，稱為相對無效。由此，絕對無效和相對無效是以無效效果的范圍為標準進行的區分，絕對無效不以當事人之間為限，任何人均可主張其無效；相對無效其法律效果受到限制，僅當事人一方方可主張。
對于絕對無效合同，究竟應當由誰來主張合同無效？ 現在理論和實務界比較一致的傾向性觀點認為，任何有利害關系的人均可主張合同無效。主要理由是：其一，民事訴訟法第一百零八條規定與本案有利害關系是提起訴訟的起訴實質要件的規定，這是對行使起權訴人資格的要求，也是提起訴訟的人能夠成為原告的條件；其二，基于合同的相對性，如果允許沒有利害關系的第三人任意介入到他人的合同中去，則可能會為一些人尋釁滋事、任意訴訟、濫用訴權提供機會，不僅會擾亂正常的交易秩序和合同自由，而且也會給法院增加訴累；其三，任何有利害關系的人均可主張合同無效觀點為司法實踐所采納，如最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10 條規定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”
按照王利明教授的觀點，所謂相對無效，有兩種含義：一是認為相對無效是可撤銷的合同，由于此種合同必須由相對人提出才可撤銷，因此其效力是相對的。二是指那些并非當然無效而僅對特定的當事人才發生無效后果的合同。此類合同的特點是該合同并非當然無效，而僅對特定的當事人才發生無效后果的合同。此種合同的特點是該合同并不是自始的、當然的無效，僅是指針對特定的人才不產生效力。所以只有特定的相對人才能夠主張合同無效，而不是所有人均可主張該合同無效。應該說，我國法律及司法解釋對合同無效的立場趨向是盡可能地減少絕對無效制度適用的范圍，擴大相對無效的適用范圍。
綜上，本案所涉的現代公司建設經營的該食品市場土地使用權面積為80941.9 平方米，建筑總面積大于11 萬平方米。從上述分析可以看出，出于行政管理和公共安全的考慮，該市場在出租或使用前必須要經過消防驗收合格，被告在市場未經消防驗收合格的情況下與原告簽訂營業房租賃合同，違反了“標的確定、合法”的合同有效要件，該租賃合同應屬無效。但由于此無效合同僅局限兩個人之間的行為，不會對第三人造成損害，更不會損害社會公共利益，且被告提起了消防驗收申請，從申請到驗收完成、出具合格報告需要一個過程，可以認定其為相對無效合同。
二、一審法庭辯論終結前經消防驗收合格，租賃標的物符合了法律規定，無效合同經過補正而變為有效，合同自成立時發生效力。
（一）無效合同效力補正的概念
無效合同效力補正，是指根據有關法律法規規定，有些合同原本應當被認定為無效，但是允許當事人在一定期限內采取措施對合同效力加以完善，或者因某些客觀事由使合同中的無效情形自動消除，從而使原本無效的合同轉化為有效合同。在我國現行合同法頒布前，合同補正制度不僅適用于相對無效的合同，對于絕對無效的合同也同樣適用，例如涉外經濟合同法第九條規定：合同中的條款違****華人民共和國法律或社會公共利益的，經當事人協商同意予以取消或補正后，不影響合同的有效。但現行合同法沒有無效合同補正的相關規定，僅在第五十四條規定補正僅僅適用于可撤銷的合同。我國合同法、民法通則及相關司法解釋對此制度均未作明確規定。這里所指的無效合同補正僅指相對無效合同的補正；絕對無效合同因其起始、絕對、當然地無效，故不存在補正的問題。
由于我國現行法律缺乏對無效合同補救相關制度的規定，為解決涉及無效合同的某些條文相互矛盾、抵觸，對合同的效力限制過死，部分規定內容與相對人真實意愿違背的問題。近年來，最高法院對合同法履行中出現的問題，嘗試在司法解釋中通過對無效合同進行補正的形式加以改進。如最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同案件適用法律問題的解釋》中規定：“從事房地產開發經營的企業不具備房地產開發經營資質，在起訴前取得相應資質的，人民法院可以認定合同有效。”又如最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2 條規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”
（二）無效合同補正的要件
無效合同補正需滿足以下要件：1.應當是一個無效合同。無效合同這一稱謂意味著該合同已經成立，否則就應當表述為不成立而非無效。同時，如果通過解釋或其他途徑可以消除無效，那么就不存在這里所講的補正問題。2.無效合同的無效原因必須已經消滅。無效原因已經消滅是補正的基本前提。當事后因客觀情況的變化或當事人采取的補救措施滿足了無效合同生效的要件，包括實質要件和形式要件，使合同原本不符合的內容有可能變為符合，此即合同無效的原因消失。如有關無效合同須具備登記、書面等法定方式才能夠生效的，補救措施應當具備該法定方式。3.當事人須對無效合同作出承認。即當事人作出了希望使無效合同變為有效的意思表示。對于承認的形式，明示和默示承認在實務中都應被允許。如以證書形式承認者，被認為明示，要在證書上標明承認內容、撤銷理由、當事人同意承認的意思表示。不具備文本，但對于合同的瑕疵已經有充分的認識，自愿履行合同行為，也發生承認的效力，這是默示承認。4.合同的補正不能違背法律規定該行為無效的基本宗旨。也就是說，如果當事人訂立的合同所追求的意圖本身是違背法律的，則無效合同的補正不能成立，特別是當無效合同的目的違反善良風俗時，無效合同的補正就更加不可能。例如高利貸合同、用于非法活動的走私合同等就屬于此類。5.補正的最后時限必須在一審法庭辯論終結前。
（三）無效合同補正的溯及力
無效合同發生效力補正后，合同的性質發生了根本性的變化，合同的效力由無效轉換為有效，轉換后的合同成為具有法律約束力的有效合同。根據合同法原理雙方當事人必須按照合同約定的內容，全面履行各自承擔的義務。但這里產生一個如何認定合同生效的時間問題， 即無效合同補正是否具有溯及力的問題。德國民法典第141 條第2 款規定：“無效合同經雙方當事人確認后，在發生疑問時，應當推定合同自始有效，雙當當事人應相互承認義務。”德國學者梅迪庫斯解釋說，該款未規定真正的溯及力，不過應推測當事人的相應的意思，在發生疑問時，當事人應負有調適自己的義務，使自己處于合同自始就有效的狀態。例如，雖然買賣合同起初無效，后來通過確認才產生效力，但是買受人自交付之時起就可以保留買賣物的收益。法國目前的判例承認補正的合同效力具有溯及力，即合同一經承認，即被視為自始有效。筆者認為，無效合同在補正前已履行完畢的， 應予以追認，維持現狀；已經開始履行的，只要已經履行的部分不屬于無效的范圍或者不影響無效合同補正后的履行，則應繼續履行。當事人在無效合同補正為有效合同后，不得以原始合同是無效合同為由拒絕履行合同約定的義務沒有正當理由而不按照效力補正后的有效合同履行義務或者履行義務不符合約定的，應承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。同時，無效合同效力補正后，任何一方不得擅自變更、解除效力補正后的合同。
本案中所涉標的房屋在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格，營業房確定、可能并合法化了，通過補正房屋租賃合同在內容上滿足了合同的有效要件。同時，原被告之間的租賃合同已經履行完畢，應予以追認，維持現狀，且原告趙軍輝主張租賃合同無效已無必要。所以對原告趙軍輝要求確認租賃合同無效的訴請不予支持。
三、關于合同效力制度價值與合同自由原則的思考。
合同本是交易關系在法律上的體現，鼓勵交易是合同法的應有之意，是合同法一項重要的功能。交易可使不同主體對物的不同使用價值的追求得到滿足，從而實現資源的最有效運用，即資源優化配置。合同自由原則是合同法的基本原則，其中當事人意思自治是合同自由原則的核心內容和集中體現。意思自治的當然含義體現為，合同當事人可以按照自身的主觀意愿自主從事締約等與合同相關的行為，且只受此種在意思自治前提下簽訂的合同的約束。一般而言，合同當事人簽訂合同的目的在于交易，主要意圖是獲得某種經濟利益，而合同的效力直接影響著預期利益的實現。從經濟學上對理性人的定義來看，在民商事活動中合同雙方當事人一般不會故意訂立無效合同，即使出現無效合同的情形，絕大部分當事人也是不明知所訂立的合同為無效合同，且此類無效合同成立后，當事人往往認為合同已生效，并按約定開始了履行，甚至履行完畢。對履行中發現合同效力存在瑕疵影響合同預期利益實現的，理應通過無效合同的補正等法律技術手段對無效合同進行修正，消除導致合同無效的因素，恢復當事人訂立合同的本意，增強當事人的交易安全感。
就司法的價值取向而言，淡化對合同效力的國家公權力干預（包括司法干預），充分尊重保護當事人的意思自由，盡可能地擴大有效合同的范圍，是人民法院在案件審理中貫徹能動司法理念的具體體現。本案房屋租賃合同標的物在合同訂立時未經消防驗收，具有一定的違法情節，但在一審法庭辯論終結前驗收合格，違法情節已消失，且合同已經履行完畢，國家干預的理由消失，據此不應再認定為無效合同。反之，對于保護交易安全和維護誠信的交易秩序均是無益的。
關鍵詞:上海房產律師
