近年來，隨著社會(huì)公共住房條件的改善，因安裝防盜門、封閉陽臺(tái)、安裝鐵柵欄等因使用公共部位而產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛日益增多。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨(dú)所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分的比例共有的建筑物所有權(quán)(《民法草案建議稿》)。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有部分所有權(quán)和共有部分所有權(quán)，專有部分所有權(quán)與一般所有權(quán)并無不同，所有人在行使專有部分的權(quán)利時(shí)，不得妨礙建筑物的正常使用以及其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；共有部分所有權(quán)是區(qū)分所有建筑物及附屬物的共同部分，包括建筑物的支柱、屋頂、外墻等基本結(jié)構(gòu)部分，以及建筑物的樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設(shè)備、大門等公用部分。按建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對共有部分，除另有約定以外，任何一方不得獨(dú)占、多占。每個(gè)區(qū)分所有人都有義務(wù)維護(hù)公用部位的現(xiàn)狀，依其本來用途合理、正常使用，不得改變公用部分的設(shè)施和結(jié)構(gòu)，并合理分擔(dān)公用部分的正常費(fèi)用。

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建筑物區(qū)分所有權(quán)與相鄰權(quán)不同，是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)類型，《民法草案建議稿》已經(jīng)對此進(jìn)一步明確，而相鄰權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)產(chǎn)的民事權(quán)利，更不是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)類型，屬于對所有權(quán)本身的限制或擴(kuò)張。二者在性質(zhì)上還是有一定區(qū)別的。但是，由于我國現(xiàn)行法律尚沒有建筑物區(qū)分所有的概念，最高法院《民事案件案由規(guī)定(試行)》中也無此案由，因此，實(shí)踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)案件，例如，不當(dāng)使用專有部分而妨害鄰人對其專有部分的使用糾紛；不允許鄰人使用自己的專有部分進(jìn)行維護(hù)修繕而產(chǎn)生的糾紛以及各區(qū)分所有人因使用和維護(hù)共有部分而發(fā)生的糾紛，很多以不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)為訴因提起訴訟。事實(shí)上，建筑物區(qū)分所有權(quán)的很多原理已體現(xiàn)在了相鄰權(quán)的法律法規(guī)中。《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》都體現(xiàn)了相鄰各方應(yīng)合理行使權(quán)利的要求。如果當(dāng)事人選擇不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)為訴因，要求排除妨礙，根據(jù)訴因可選擇性原則，法院可以作為相鄰權(quán)案件(以相鄰權(quán)為案由)進(jìn)行審理。如果當(dāng)事人選擇建筑物區(qū)分所有權(quán)為訴因，法院也可以建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛為案由。

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