提示：當(dāng)出租人將房屋整體出售的情況下，部分房屋的承租人對(duì)整體出售的房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)。
【案件介紹】
黎某于2010年5月與與某房產(chǎn)開發(fā)商簽定《商鋪?zhàn)赓U合同》約定：黎某承租開發(fā)商所有的坐落于某區(qū)某號(hào)門面房的一樓，租賃期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止。
合同簽訂后，黎某按約支付了租金，開發(fā)商也將房屋交付黎某使用。2012年1月，開發(fā)商其所承租的上述房屋出賣給葉某，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。黎某得知后，向開發(fā)商表示自己也要購買租賃的房屋，開發(fā)商對(duì)此不予理會(huì)。經(jīng)協(xié)商無果，黎某將開發(fā)上告上法庭。
黎某認(rèn)為開發(fā)商作為房屋出租人應(yīng)當(dāng)在出賣之前按照法律規(guī)定的合理期限內(nèi)通知承租人，自己作為承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。開發(fā)商與葉某之間的房屋買賣交易行為，因未依法通知黎某，侵犯了黎某依法享有的優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)認(rèn)定無效。
為此，黎某請(qǐng)求判令確認(rèn)開發(fā)商與葉某就涉及買賣原告所承租部分的房屋合同無效，并由原告行使優(yōu)先購買權(quán)。
開發(fā)商認(rèn)為：黎某所承租的只是一套房屋的部分，其對(duì)整體出售的房屋依法不享有優(yōu)先購買權(quán);開發(fā)商已履行了通知承租人的義務(wù)。葉某依法所取得上述房屋的所有權(quán)，應(yīng)受法律保護(hù)。
葉某認(rèn)為：開發(fā)商在向黎某履行了通知義務(wù)后與葉某之間所簽定的房地產(chǎn)買賣合同是合法有效的，且雙方已辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，現(xiàn)葉某是該房的合法所有權(quán)人;開發(fā)商和葉某均未侵害黎某的優(yōu)先購買權(quán)。
【律師分析】
所謂的房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人在出賣出租的房屋時(shí)，承租人在相同條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利，這種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，它是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利。它只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買到的權(quán)利。
根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有以下一些特點(diǎn)：
首先，此種權(quán)利是依照法律規(guī)定而產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人的約定而產(chǎn)生的，因而具有很大的強(qiáng)制性;
其次，此種權(quán)利只能屬于特定人享有，即必須是承租人才能行使，因而具有專屬性;
再次，此種權(quán)利只有在特定法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)才能行使，并且是在承租人與其他買受人具有同等條件下才能行使，因而具有較高的條件性。
承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使必須具備以下條件：
1、承租人和出租人之間必須有合法有效的租賃合同關(guān)系。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同有效成立而產(chǎn)生的民事權(quán)利，是在出租人房屋上增加的一項(xiàng)合法負(fù)擔(dān)。如果租賃合同已經(jīng)終止，后者出租人準(zhǔn)備出售的房屋不是租賃合同的標(biāo)的物，則優(yōu)先購買權(quán)無從行使。
2、承租人必須和第三人具有購買房屋的同等條件。這是行使優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)質(zhì)條件，凡不是主張?jiān)谕葪l件下購買的，不能行使優(yōu)先購買權(quán)。
3、出租人必須以一定的形式通知出租人，傳達(dá)轉(zhuǎn)讓房屋的要約。我國(guó)現(xiàn)行法律均規(guī)定，出租人在出售其租賃的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前通知承租人。既為通知，就應(yīng)當(dāng)采用適當(dāng)?shù)男问剑话阏J(rèn)為書面通知最為適宜，而且在通知中應(yīng)載明出售的具體條件，此條件即為買賣合同的要約，一旦到達(dá)受要約人(承租人)，出租人就要受其約束，不得隨意更改。
4、承租人必須在一定期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。先買權(quán)作為一種期待權(quán)，必須在一定期限內(nèi)行使，否則就要產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。
本案的關(guān)鍵在于黎某對(duì)其所承租的開發(fā)商的部分房屋是否享有優(yōu)先購買權(quán)?當(dāng)開發(fā)商在將連同黎某所承租的部分在內(nèi)的全部房屋整體出售給葉某時(shí)，黎某對(duì)此并不享有優(yōu)先購買權(quán)。我們比較所有權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)各自的權(quán)利屬性，可以看出所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)屬于債權(quán)。所有權(quán)人在未損害他人利益和社會(huì)公共利益的前提下對(duì)屬于自身的財(cái)產(chǎn)所作處分，應(yīng)受法律保護(hù);法律設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)的目的是為了防止承租人利益遭受損害，而不是為了讓承租人獲取利益。
本案原告黎某作為承租人并沒有因?yàn)殚_發(fā)商將房屋整體出售給葉某而遭受利益損害;從維護(hù)交易安全和正常經(jīng)濟(jì)秩序的角度分析，在善意買受人葉某已盡合理注意義務(wù)，支付了房屋對(duì)價(jià)，并已實(shí)際取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的情況下，再行否定房地產(chǎn)買賣契約的效力，將違背法的秩序價(jià)值;現(xiàn)代的建筑物，早已突破了“一物一權(quán)”的理論，適用建筑物區(qū)分所有權(quán)，即一幢住宅樓可以設(shè)定若干個(gè)所有權(quán)，也可以區(qū)分出若干個(gè)層次的物權(quán)，一個(gè)承租人可能只是承租其中的部分房屋，當(dāng)所有權(quán)人整體出售房屋或建筑物時(shí)，承租人不能享有整體上的優(yōu)先購買權(quán)，即特定的部分優(yōu)先權(quán)不能擴(kuò)大化而及于整體。
黎某承租的只是部分房屋，剩余部分并非租賃權(quán)的客體，對(duì)剩余部分的處分，不應(yīng)受由租賃權(quán)所衍生的權(quán)利是對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的限制;開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓的房屋，在交易上被視為一物，沒有法律上的理由要求所有權(quán)人將一物予以分割;否則會(huì)影響物的效用，侵犯所有權(quán)人(出租人)的利益。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，承租人黎某對(duì)該整體出售的房屋并無優(yōu)先買權(quán);對(duì)于開發(fā)商在房屋出售之前是否已履行了通知義務(wù)沒有審查的必要。
【判決結(jié)果】
法院認(rèn)為：出租人如果要出賣租賃房屋的話，就應(yīng)該在出賣之前的合理期限內(nèi)及時(shí)通知承租人，承租人依法享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。但當(dāng)出租人將房屋整體出售的情況下，部分房屋的承租人對(duì)整體出售的房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)。
據(jù)此，法院駁回了黎某要求購買房屋的訴訟請(qǐng)求。
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