提示：不是產(chǎn)權(quán)人而在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，如果說(shuō)財(cái)產(chǎn)所有人同意增添的，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附物如何處理有約定的，按約定辦理;如果沒(méi)有約定也協(xié)商不成的，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除，不能拆除的，就應(yīng)該折價(jià)后歸財(cái)產(chǎn)所有人，這樣造成財(cái)產(chǎn)所有人發(fā)生損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任;當(dāng)裝修構(gòu)成附合的情況，歸屬就應(yīng)該適用添附制度來(lái)解決。
【案件介紹】
楚某為開(kāi)辦浴場(chǎng)向某實(shí)業(yè)公司租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，2005年3月楚某與實(shí)業(yè)公司簽訂房屋租賃合同一份，約定實(shí)業(yè)公司將1000平方米房屋及相應(yīng)的公共場(chǎng)地出租給浴場(chǎng)，租賃期限為10年，自2005年4月1日起至2014年3月31日止。雙方還約定，租金為每年20萬(wàn)元，第一年的租金進(jìn)場(chǎng)時(shí)支付10萬(wàn)元，簽訂合同時(shí)支付10萬(wàn)元;第二年起在每年6月底前付清下一年度的租金。如租金拖欠時(shí)間超過(guò)二個(gè)月，實(shí)業(yè)公司有權(quán)終止合同。
實(shí)業(yè)公司還同意2005年4月1日至5月1日為浴場(chǎng)裝潢、裝飾及預(yù)備開(kāi)業(yè)期，免繳租金，裝潢、裝飾不得改變房屋結(jié)構(gòu)，租賃期滿，浴場(chǎng)應(yīng)將保持完好的房屋及占據(jù)使用的土地全部退還實(shí)業(yè)公司。
雙方合同簽訂后，楚某在承租房?jī)?nèi)開(kāi)設(shè)咖啡廳及洗浴場(chǎng)，前兩年度的租金均正常給付。但從2007年6月起楚某應(yīng)經(jīng)營(yíng)虧損，咖啡店及浴場(chǎng)停止經(jīng)營(yíng)。為此，實(shí)業(yè)公司將楚某告上法庭，要求解除房屋租賃合同，由楚某償付拖欠的租金，同時(shí)遷讓出租賃房屋，并搬走租賃房屋內(nèi)的可移動(dòng)物品，對(duì)租賃房屋內(nèi)部不可移動(dòng)的固定物及裝修判歸實(shí)業(yè)公司所有。
【律師分析】
租賃合同終止，裝修、裝潢物的處理，法律規(guī)定非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除，不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人，造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任;裝修物構(gòu)成附合時(shí)，其歸屬適用添附制度解決。
承租人經(jīng)出租人明確同意，或雖未經(jīng)出租人明確同意，但出租人知道不反對(duì)，構(gòu)成善意添附。承租人對(duì)房屋進(jìn)行善意添附，合同終止，承租人將房屋返還給出租人時(shí)，出租人享有了因承租人的添附行為而增加的租賃物的價(jià)值，通常情況下，該受益因缺乏法律或合同依據(jù)而構(gòu)成民法上的不當(dāng)?shù)美?。?duì)此，可以分別處理：
租賃合同正常終止，按房屋裝修的現(xiàn)存價(jià)值為參考給予適當(dāng)補(bǔ)償;出租人違約導(dǎo)致合同終止，應(yīng)根據(jù)違約責(zé)任原則，由出租人按裝修的現(xiàn)存價(jià)值予以全額賠償;承租人違約導(dǎo)致合同終止，裝修利益不能享有是承租人自己的違約行為造成，這種損失應(yīng)由承租人自己承擔(dān)。
本案中，由于被告楚某的違約造成房屋租賃合同解除的，對(duì)于裝修損失應(yīng)有楚某自己承擔(dān)，實(shí)業(yè)公司原告取得裝潢、裝飾物，并無(wú)須進(jìn)行補(bǔ)償。
【律師提醒】
如果承租人未經(jīng)出租人同意，擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝修，那么構(gòu)成惡意添附。承租人的裝修行為對(duì)出租人的房屋造成了侵害，需承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。在承租人構(gòu)成侵權(quán)的情況下，承租人非但不得要求出租人對(duì)其裝修投入進(jìn)行補(bǔ)償，相反出租人卻可以因惡意裝修造成其損失而請(qǐng)求損害賠償。
【判決結(jié)果】
法院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效。被告理應(yīng)按照租賃合同的約定支付租金，拖欠不付，責(zé)任在被告。原、被告雙方簽訂的合同明確約定拖欠租金超過(guò)二個(gè)月原告有權(quán)終止合同，原告據(jù)此要求解除合同，符合法律規(guī)定。租賃合同解除后，被告沒(méi)有權(quán)利占用租賃房屋，依法應(yīng)遷讓。
被租賃房屋內(nèi)可以搬動(dòng)的物品，它們的所有權(quán)歸被告，該由被告自己搬走。那些不可以移動(dòng)的東西，因?yàn)橐呀?jīng)和原告的房屋結(jié)合在一起了，變?yōu)榉课莶荒芊蛛x的一部分，在法律上是附合。當(dāng)裝修物構(gòu)成附合的，應(yīng)該判令這些物所有權(quán)歸房屋所有權(quán)人，但這只是對(duì)財(cái)產(chǎn)的歸屬的處理，還要考慮物的價(jià)值是否需要進(jìn)行補(bǔ)償。被告在承租房屋內(nèi)從事裝潢裝飾，經(jīng)過(guò)原告同意，被告的裝修行為屬于善意添附;并且因雙方對(duì)裝潢、裝飾物的處理沒(méi)有作出約定，因此在一般情況下提前解除租賃合同，裝潢、裝飾物的所有權(quán)依附合歸屬房屋所有人所有后，原則上出租人應(yīng)對(duì)承租人進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
本案中，造成合同被提前解除是因?yàn)楸桓鎲畏竭`約，被告現(xiàn)無(wú)法根據(jù)合同約定的租期享有其裝修的利益，是其自己的違約行為造成，損失依法應(yīng)當(dāng)是被告自己來(lái)承擔(dān)。故原告取得裝潢、裝飾物，不須進(jìn)行補(bǔ)償。
據(jù)此，法院判決解除原被告雙方簽訂的租賃合同;被告楚某給付拖欠的租金并遷讓房屋;租賃房屋內(nèi)不可移動(dòng)的裝潢裝飾物歸原告實(shí)業(yè)公司所有。
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