物業管理不當引起的法律糾紛案

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[案情]

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??? 李某1999年11月購買了金港房地產公司開發的香港花園3號樓一套單元房。李某對房屋裝修后，與2000年1月2日入住，并向金港房地產公司物業管理部交納了2000年上半年的物業管理費1200元。2000年3月10日晚9時許，李某外出回來后將新購買的摩托車放入樓下的車棚里。第二天早晨李某上班時，發現車棚大門被人橇開，自己的摩托車被盜。當地派出所到現場進行了調查并立案。但是直到6月底仍未有結果。李某咨詢律師后向房地產公司提出了索賠，房地產公司要求李某等案件偵破后再說。雙方協商多次達不成一致意見，李某向法院提出了訴訟，此案目前正在審理之中。

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??? [爭議]

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??? 李某的律師認為，房地產公司與李某之間存在物業管理合同關系，李某已交納了物業管理費，并遵守物業管理的規定，將摩托車放置在車棚內，自己無過錯，無違約行為。房地產公司在售房廣告中明確承諾：小區實施封閉管理，有值班室和專職保衛人員24小時提供門衛值班服務，區域內無閑雜人員。該廣告是物業管理合同的重要組成部分。房地產公司應當全面履行合同義務，在小區內必須確保安全，對住戶的財物負有看管義務。由于被告物業管理制度不完善，門衛防范不力，履行合同義務不當，由此造成車棚大門被撬，原告摩托車丟失，被告方應當賠償因其違約而給原告造成的經濟損失。房地產公司的律師認為，房地產公司進行物業管理的范圍，不包括對住戶小棚進行看護，李某的摩托車應當由盜竊人進行賠償，房地產公司無賠償義務，目前失竊案件已由公安機關立案偵查，摩托車并非不能夠追回，在未有結論之前，李某起訴房地產公司毫無道理。

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??? [分析]

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??? 本律師認為，物業管理是指物業管理服務企業受物業所有人和使用人的委托，按合同對物業進行有償修繕、維護和其他相關的服務，收取管理費。物業管理服務應該是多方面的，應當包括對業主放置在管理區域內合理地點財產的看護，因為委托物業管理合同包含有保管合同的內容。本案，房地產公司售房廣告中已經明確了小區物業管理的服務范圍包括維護財產安全的看護義務。（在通常情況下廣告是沒有約束力的，但是本案中房地產公司的售房廣告內容卻符合合同法關于要約的規定，是房地產公司對購買者提出的物業管理服務合同的條款，對其具有約束力。）李某與房地產公司之間事實存在著委托物業管理合同關系，李某在向房地產公司物業管理部支付管理費后，已經盡了合同義務，有理由要求房地產公司履行合同義務。房地產公司在提供服務時，由于制度不完備，防范措施不力，疏于管理，沒有盡到應盡的責任，造成李某摩托車被盜，顯然違背了合同約定的義務合同法第107條規定”當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”. 由此可見，房地產公司應當賠償李某的摩托車。房地產公司以應由盜竊人賠償李某損失為借口來推卸自身責任是毫無道理的。

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