【案情】

一起因業主長期拖欠物業服務費形成的民事糾紛經法院判決，業主任某須向物業公司交付物業管理費。某物業管理公司經房地產公司委托對其小區進行物業管理并簽訂了合同，按照建筑面積每月0.3元收取費用，并辦理了《收費許可證》。任某為建筑面積100多平方米的小區的業主。2002年某物業管理公司與該小區業主任某簽訂《前期物業管理服務協議》，協議約定了原告作為物業服務公司應履行的職責及作為業主的被告的權利義務和責任，同時約定，原告按規定收費，對逾期不交費者，每天加處滯納金。但后來任某認為物業公司服務不盡責，拖欠了物業公司3900余元。在此期間，雙方協商不成。物業公司遂以任某為被告訴至法院。

在法院審理期間，任某答辯稱不支付物業費用的原因系因物業公司對小區服務未盡到職責，具體包括：一、小區在被接管沒多久一號樓的公共綠化地就被占開飯店，損害了業主權益，停車噪音大，原告不管;二、桐柏路占用小區面積補償款不知去向;三、小區綠地已遭到嚴重破壞;四、公共設施不全;五、欠費超時等等。

法院認為物業公司與房地產公司簽訂的協議合法有效，受法律保護。任某提供的證據并不足以證明物業公司履行義務不符合約定，不能成為任某拒絕履行支付物業服務費義務的理由。任某還稱物業公司欠費超時，經查上述合同均未對物業管理費的交納時間進行約定，根據法律規定，物業公司可隨時履行責任，該理由也不成立。故判決任某支付拖欠的物業費，并支付3 900余元在延遲付款期間的違約金。

判決后，任某不服判決，上訴至鄭州市中級人民法院，該院經審理認為上訴理由不成立，判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

物業服務企業收取服務費但需要維護小區。權利義務是一致和對等的。然而現實中，物物業公司常與業主發生糾紛。業主常以物業公司服務不盡責而拒絕支付物業費。雙方各執一詞，最終導致小區得不到正常管理而變得臟亂不堪。

因此實踐中，需要對其合同中涉及的權利和義務進行明確的劃分，通過自行協商或司法途徑來解決雙方的矛盾，平衡物業服務企業和業主的收費和服務的平衡。

一是建設單位與物業服務企業簽訂服務合同基本都是前期服務合同。在業主委員會成立之前為了維護小區治安、衛生等等方面的內容，很有必要聘請物業公司來維護小區。在成立后則可以選擇原來的物業公司或者商量換一個物業公司。這樣，前期物業服務合同與委員會成立后商量聘請的物業公司所簽訂的合同有相同的目的，都是在選擇合適的企業。因此該合同，具有選任性、代表性、公共性。

二是物業合同與每個業主簽訂的“一對一”物業服務合同;即使沒有合同按照《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》關于“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，也是有約束力的，業主以非人為原因提出訴訟，人民法院不予支持”的規定，視為單個業主與物業服務企業之間仍然具有物業服務合同關系。這類合同，具有個體性、相對性、特定性的特點。

合同的成立方式與其生效方式是不同的，上述雖然都為服務行業，但具有明顯的不同之處：締約的主體不同，與每個業主簽訂的“一對一”物業服務合同的一方合同當事人為單個業主。合同主體享有的民事權利范圍不同，履行義務的范圍不同，物業服務企業侵犯公共性利益的，作為民事權利主體依法提起訴訟或申請仲裁裁決。

實踐中，發生物業服務費用糾紛的，應當按照權利義務一致性和對等原則進行處理。不能把前期物業服務合同或者選聘物業服務合同與單個業主的物業服務合同的權利義務混為一談，而是應當嚴格區分。從性質上判斷物業服務企業履行義務的具體性質是什么，也就是說需要判斷不履行義務所侵犯的客體是全體業主的“公共利益”，還是某個業主的“私利益”。

這里所指的“公共利益”，業主都有具體名字，但公共利益不是私利益的集合，而是高度概括和抽象而升華成的整體，每個私利益又無法單個剝離，故此單個業主是不能作為“公共利益”的民事主體從而主張權利或以此作為抗辯理由的。

在全體業主的“公共利益”受到侵害情形下，應以當時簽訂的合同為依據主張權益。如果物業服務企業沒有盡責的履行合同中的各項要求，應當承擔相應的法律責任的，業主委員會有權直接與物業服務企業協商解決，直至作為合法有效的民事訴訟的原告方提起訴訟或依照仲裁協議約定作為申請人提起仲裁。