如何認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)擅自簽訂物業(yè)服務(wù)合同的效力

【案情】

張某是金都小區(qū)A棟2－3的業(yè)主。金都小區(qū)于2013年7月27日選舉了業(yè)主委員會(huì)委員，依法進(jìn)行了公示，該小區(qū)所屬居委會(huì)于2013年8月8日通知金都小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，黃某為主任、何某為副主任。

2013年12月28日，甲物業(yè)公司與金都小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，雙方約定由甲物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)金都小區(qū)的物業(yè)管理。金都小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在合同甲方處加蓋公章，該業(yè)主委員會(huì)主任黃某、副主任何某在合同上簽名，但無(wú)業(yè)主大會(huì)民主議定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的記錄。甲物業(yè)公司為張某所有的金都小區(qū)A棟2－3號(hào)房屋提供物業(yè)管理服務(wù)，并在小區(qū)樓道張貼公告對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格進(jìn)行了公示。金都小區(qū)內(nèi)的絕大部分業(yè)主按該《物業(yè)服務(wù)合同》支付了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及公共電梯費(fèi)、公用路燈費(fèi)、代收水費(fèi)，但張某拒絕支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及公共電梯費(fèi)、公用路燈費(fèi)、水費(fèi)。

【爭(zhēng)議】

本案認(rèn)為：金都小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主共同決定，擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同并不必然屬于無(wú)效合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的實(shí)際履行情況來(lái)確定合同效力。

一、從法律關(guān)系上更符合效力待定合同的特征

本案認(rèn)為在未經(jīng)業(yè)主共同決定的情況下，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)成立，只是因存在一定的瑕疵，致使合同效力處于不確定狀態(tài)，即為效力待定合同。業(yè)主大會(huì)是代表全體業(yè)主利益的權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，即業(yè)主委員會(huì)處于一種類(lèi)似于代理人的地位，其是否有代表簽約權(quán)則要看其是否獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。在是否獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，物業(yè)服務(wù)合同實(shí)際上處于效力待定的狀態(tài)。如果此時(shí)該物業(yè)服務(wù)合同取得業(yè)主大會(huì)或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主追認(rèn)，物業(yè)服務(wù)合同才具備了生效要件；未經(jīng)法定比例的業(yè)主追認(rèn)的，則物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。

二、認(rèn)定為效力待定合同更符合市場(chǎng)實(shí)際情況

本案所涉物業(yè)服務(wù)合同雖然是業(yè)主委員會(huì)擅自簽訂的，但往往牽涉到小區(qū)全體業(yè)主的切身權(quán)益，在處理合同效力問(wèn)題還是應(yīng)當(dāng)慎重考慮。

如果一概認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)擅自簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效，首先會(huì)導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頻繁發(fā)生更迭，從而使小區(qū)物業(yè)服務(wù)處于混亂和停頓之中，損害了業(yè)主的權(quán)益，另外也會(huì)給不誠(chéng)信的業(yè)主拒交物管費(fèi)提供便利條件，不利于小區(qū)物業(yè)的有序管理。

其次將如果認(rèn)定該物業(yè)服務(wù)合同為無(wú)效合同，雙方仍舊會(huì)因合同無(wú)效后的后果發(fā)生糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍可就管理小區(qū)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)向業(yè)主主張權(quán)利，這并不能完全解決雙方的糾紛。

再次如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可，又以簽訂合同時(shí)未經(jīng)業(yè)主共同決定為由認(rèn)定合同無(wú)效，不僅在邏輯上存在混亂，無(wú)法自圓其說(shuō)，也會(huì)導(dǎo)致再次選聘物業(yè)服務(wù)，不能體現(xiàn)業(yè)主意志，增加無(wú)謂的成本。

三、業(yè)主可以通過(guò)法律途徑維護(hù)自身權(quán)利

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主如果受到侵害可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。”

張某等小區(qū)業(yè)主如果認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)擅自簽訂合同的行為損害了其利益。例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定了經(jīng)小區(qū)業(yè)主共同決定可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員以及做出有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。小區(qū)業(yè)主完全可以通過(guò)實(shí)施解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等行為維護(hù)自身權(quán)益。