如何認定業(yè)主委員會擅自簽訂物業(yè)服務合同的效力

【案情】

張某是金都小區(qū)A棟2－3的業(yè)主。金都小區(qū)于2013年7月27日選舉了業(yè)主委員會委員，依法進行了公示，該小區(qū)所屬居委會于2013年8月8日通知金都小區(qū)業(yè)主委員會成立，黃某為主任、何某為副主任。

2013年12月28日，甲物業(yè)公司與金都小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務合同》，雙方約定由甲物業(yè)公司負責對金都小區(qū)的物業(yè)管理。金都小區(qū)業(yè)主委員會在合同甲方處加蓋公章，該業(yè)主委員會主任黃某、副主任何某在合同上簽名，但無業(yè)主大會民主議定選聘物業(yè)服務企業(yè)的記錄。甲物業(yè)公司為張某所有的金都小區(qū)A棟2－3號房屋提供物業(yè)管理服務，并在小區(qū)樓道張貼公告對物業(yè)服務費價格進行了公示。金都小區(qū)內的絕大部分業(yè)主按該《物業(yè)服務合同》支付了物業(yè)管理服務費及公共電梯費、公用路燈費、代收水費，但張某拒絕支付物業(yè)管理服務費及公共電梯費、公用路燈費、水費。

【爭議】

本案認為：金都小區(qū)業(yè)主委員會未經業(yè)主大會或業(yè)主共同決定，擅自選聘物業(yè)服務企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務合同并不必然屬于無效合同，應當根據合同的實際履行情況來確定合同效力。

一、從法律關系上更符合效力待定合同的特征

本案認為在未經業(yè)主共同決定的情況下，物業(yè)服務合同已經成立，只是因存在一定的瑕疵，致使合同效力處于不確定狀態(tài)，即為效力待定合同。業(yè)主大會是代表全體業(yè)主利益的權利機構。業(yè)主委員會可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，即業(yè)主委員會處于一種類似于代理人的地位，其是否有代表簽約權則要看其是否獲得業(yè)主大會的授權。在是否獲得業(yè)主大會授權的情況下，物業(yè)服務合同實際上處于效力待定的狀態(tài)。如果此時該物業(yè)服務合同取得業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數半數以上的業(yè)主追認，物業(yè)服務合同才具備了生效要件；未經法定比例的業(yè)主追認的，則物業(yè)服務合同無效。

二、認定為效力待定合同更符合市場實際情況

本案所涉物業(yè)服務合同雖然是業(yè)主委員會擅自簽訂的，但往往牽涉到小區(qū)全體業(yè)主的切身權益，在處理合同效力問題還是應當慎重考慮。

如果一概認定業(yè)主委員會擅自簽訂的物業(yè)服務合同無效，首先會導致小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)頻繁發(fā)生更迭，從而使小區(qū)物業(yè)服務處于混亂和停頓之中，損害了業(yè)主的權益，另外也會給不誠信的業(yè)主拒交物管費提供便利條件，不利于小區(qū)物業(yè)的有序管理。

其次將如果認定該物業(yè)服務合同為無效合同，雙方仍舊會因合同無效后的后果發(fā)生糾紛，物業(yè)服務企業(yè)仍可就管理小區(qū)期間的物業(yè)服務費向業(yè)主主張權利，這并不能完全解決雙方的糾紛。

再次如果物業(yè)服務企業(yè)提供的服務得到了廣大業(yè)主的認可，又以簽訂合同時未經業(yè)主共同決定為由認定合同無效，不僅在邏輯上存在混亂，無法自圓其說，也會導致再次選聘物業(yè)服務，不能體現(xiàn)業(yè)主意志，增加無謂的成本。

三、業(yè)主可以通過法律途徑維護自身權利

根據《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，業(yè)主如果受到侵害可以請求人民法院予以撤銷。”

張某等小區(qū)業(yè)主如果認為業(yè)主委員會擅自簽訂合同的行為損害了其利益。例如《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定了經小區(qū)業(yè)主共同決定可以解聘物業(yè)服務企業(yè)、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員以及做出有關共有和共同管理權利的其他重大事項。小區(qū)業(yè)主完全可以通過實施解聘物業(yè)服務企業(yè)等行為維護自身權益。