提示：在物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務存在瑕疵的情況下，法院可以根據(jù)具體的案件情況，調(diào)整涉案業(yè)主在特定欠費期間內(nèi)的物業(yè)服務費的繳納標準。
?
【案情】
?
2009年9月20日某小區(qū)業(yè)委會與某物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務合同》，約定由某物業(yè)管理公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務。合同約定某物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務的區(qū)域包括了產(chǎn)權(quán)登記在某物業(yè)發(fā)展公司名下的車庫（共計114個車位）。同年9月23日，該業(yè)委會與某物業(yè)管理公司就小區(qū)車庫管理問題和公共收益問題簽訂《物業(yè)服務合同補充協(xié)議》，約定車位部分的物業(yè)服務費標準為80元/月·車位。某物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行物業(yè)服務以來，僅對該小區(qū)進行了公共物業(yè)服務，并未負責小區(qū)車庫內(nèi)專有部分的清潔衛(wèi)生及經(jīng)營管理。
2012年8月某物業(yè)管理公司曾起訴要求某物業(yè)發(fā)展公司支付2011年3月10日至2012年8月9日期間拖欠的物業(yè)服務費。2012年10月，法院判決某物業(yè)發(fā)展公司按照30元/車位·月的標準向某物業(yè)管理公司支付上述期間的公共物業(yè)服務費。
自2012年8月10日起車庫的公共物業(yè)服務費，某物業(yè)發(fā)展公司并未向某物業(yè)管理公司交納，某物業(yè)管理公司遂起訴至法院，請求判決某物業(yè)發(fā)展公司支付2012年8月9日至2014年1月9日期間小區(qū)車庫18個月的公共物業(yè)服務費61560元[30元/車位·月×114個（車位數(shù)）×18月]以及截止至2013年1月9日拖欠物業(yè)服務費的違約金47093.40元。
?
【律師評析】
在業(yè)主提出的抗辯事由成立或部分成立的情況下，法院可否主動調(diào)整物業(yè)服務費的繳納標準？考慮到物業(yè)糾紛矛盾的特殊性，應當賦予法院一定的調(diào)整權(quán)，以使物業(yè)服務合同雙方當事人的權(quán)利義務關(guān)系回復到均衡狀態(tài)。這種調(diào)整權(quán)在性質(zhì)上屬于司法自由裁量權(quán)的范疇，體現(xiàn)的是法學方法論中的利益衡量解釋方法的具體運用。在處理此類糾紛案件時，應注意這樣兩個問題：一是限定調(diào)整權(quán)適用的期間范圍，調(diào)整物業(yè)服務收費標準的期間應僅限于對個案訴訟請求中法院予以審查認定的欠費期間；二是限定調(diào)整權(quán)適用的對象范圍，調(diào)整后的繳費標準應僅適用于涉入司法過程并提出相應有效抗辯的業(yè)主。
?
【裁判】
庭審中，某物業(yè)發(fā)展公司認為物業(yè)服務合同系雙務合同，某物業(yè)管理公司要求某物業(yè)發(fā)展公司履行交納物業(yè)服務費義務的同時，應當全面履行自己的物業(yè)服務義務。但本案中，某物業(yè)管理公司并未維修、養(yǎng)護和管理小區(qū)公共設(shè)施（如污水管、上下水管道、落水管、排水管），亦未對業(yè)主向車庫傾倒垃圾的行為進行制止，已嚴重影響車庫的正常使用，給某物業(yè)發(fā)展公司造成嚴重的經(jīng)濟損失，故某物業(yè)發(fā)展公司拒絕交納物業(yè)服務費系行使抗辯權(quán)的合法行為。案件審理過程中，法官對小區(qū)車庫進行了現(xiàn)場勘驗，勘驗結(jié)果顯示車庫內(nèi)部多處墻面滲水、多處公共水管滲漏，致使車庫地面大面積積水。
?
法院經(jīng)審理認為，本案證據(jù)顯示，某物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)服務卻存有一定瑕疵，未能全面履行合同所約定的物業(yè)服務義務，但是，這并不足以免除某物業(yè)發(fā)展公司的交費義務。考慮到某物業(yè)管理公司已履行部分物業(yè)服務義務，酌情將涉訟期間車庫的公共物業(yè)服務費降至20元/車位·月。按此標準，自2012年8月10日至2014年1月9日期間，某物業(yè)發(fā)展公司應當支付某物業(yè)管理公司公共物業(yè)服務費41040元[20元/車位·月×114個（車位數(shù)）×18月]。
?
關(guān)于某物業(yè)管理公司要求某物業(yè)發(fā)展公司支付遲延交納物業(yè)服務費滯納金的訴訟請求，雖然某物業(yè)發(fā)展公司提出的抗辯理由不足以構(gòu)成拒交物業(yè)服務費的正當理由，但本案查明的事實已反映了某物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務中的瑕疵，故對此項訴訟請求，法院不予支持。
1、? 房產(chǎn)律師網(wǎng)是一群有著豐富經(jīng)驗的專職訴訟律師創(chuàng)建的網(wǎng)站，長期致力于對我國訴訟制度及訴訟技巧的研究與實踐，目的在于為涉及訴訟案件的委托人提供切實可行的法律幫助
2、? 如有任何疑問，請理解與我們聯(lián)系，歡迎撥打免費咨詢熱線：021-51602957
