業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)外墻的合理使用不應(yīng)收取物業(yè)費(fèi)
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提示：物業(yè)公司除了根據(jù)由物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，無(wú)權(quán)要求業(yè)主或物業(yè)使用人支付對(duì)外墻的合理使用的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
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【案件】：
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某物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議－收費(fèi)明細(xì)表》，約定：業(yè)主和使用人占用使用外墻的，經(jīng)巡查發(fā)現(xiàn)后責(zé)其拆除，并按建筑面積每平方米50元／月收取占用服務(wù)費(fèi)，發(fā)現(xiàn)后及時(shí)收取；該協(xié)議未經(jīng)政府職能部門(mén)備案登記或批準(zhǔn)。王某系該小區(qū)的業(yè)主，王某將其所有的商業(yè)用房一間租給某食品公司經(jīng)營(yíng)食品。食品公司為了進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在商業(yè)用房的門(mén)眉上懸掛了招牌及標(biāo)識(shí)，在門(mén)框上張貼了對(duì)聯(lián)，在對(duì)應(yīng)的外墻懸掛了空調(diào)外機(jī)。物業(yè)公司認(rèn)為食品公司上述行為屬于使用了共有部分的外墻，遂要求食品公司支付廣告牌占用外墻的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。雙方為此發(fā)生糾紛。
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【律師分析】
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《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)”。業(yè)主或者物業(yè)使用人在與其商業(yè)用房專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)及合理范圍內(nèi)的外墻上安置招牌或同性質(zhì)的廣告，其行為并不違反法律、法規(guī)，也不損害他人合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是對(duì)外墻的合理使用。
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根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理收費(fèi)中的公共性服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行政府定價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門(mén)核定；特約服務(wù)收費(fèi)應(yīng)由雙方協(xié)商議定。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。本案中，業(yè)主并未對(duì)占用共有外墻是否收費(fèi)作出決定，物業(yè)公司未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)也未與業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)此作出明確約定，故物業(yè)公司除了根據(jù)王某的房屋面積及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，無(wú)權(quán)要求業(yè)主或物業(yè)使用人支付廣告牌占用外墻的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
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【審判結(jié)果】
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法院認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理收費(fèi)包括公共性服務(wù)收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)。本案所涉小區(qū)系未成立業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立物業(yè)管理的大廈，公共性服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門(mén)核定。特約服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼實(shí)價(jià)，并堅(jiān)持自愿原則，不得強(qiáng)行收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。在本案中，物業(yè)公司確認(rèn)向食品公司收取廣告牌占用外墻的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為公共性服務(wù)收費(fèi)。根據(jù)規(guī)定應(yīng)由政府定價(jià)，物業(yè)公司主張的外墻的物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻未報(bào)物價(jià)部門(mén)核定，系擅自擴(kuò)大收費(fèi)，違反了相關(guān)規(guī)定，且因該收費(fèi)明細(xì)表未備案亦未與業(yè)主溝通應(yīng)對(duì)王某、食品公司缺乏約束力，故法院判決駁回了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
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