選聘、解聘物業(yè)企業(yè)是不得“授權(quán)”業(yè)主委員會(huì)來行使的
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【案情】
2005年12月15日某小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)期限自2006年1月1日至2008年12月31日。合同期限屆滿后,雙方?jīng)]有就延長合同期限達(dá)成協(xié)議，但某物業(yè)公司仍為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)至今。
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2009年12月30日第二屆該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)選舉產(chǎn)生，并于2010年2月經(jīng)區(qū)房管局物業(yè)管理科備案。2010年5月27日原告該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)布公告，確定2010年第一次業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間為2010年6月10日至6月20日，會(huì)議是采取書面征求意見的形式，會(huì)議的議題為委托本屆業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)選聘以及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等四項(xiàng)事項(xiàng)，并將載有上述四項(xiàng)表決事項(xiàng)的表決票向業(yè)主發(fā)放。
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原告于2010年8月3日向區(qū)房管局物業(yè)管理科遞交了《關(guān)于解聘某物業(yè)管理有限公司及重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請報(bào)告》，2010年8月12日原告正式向某物業(yè)公司發(fā)出《解聘通知書》，要求某物業(yè)公司于一個(gè)月內(nèi)交接完畢并撤出該小區(qū)，并于同日向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)布公告。
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被告區(qū)房管局、街道認(rèn)為原告作出解聘某物業(yè)的公告內(nèi)容，違反了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，于2010年8月20日作出《關(guān)于撤銷小區(qū)業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)決定的通知》。原告不服，遂訴至本院。
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【評析】
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根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條、第九條、第十一條、第十二條的規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由全體業(yè)主共同決定，而且應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。“業(yè)主共同決定”事項(xiàng)系法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或者依法共同做出決定，并不能由業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的形式來行使。《物權(quán)法》在規(guī)定業(yè)主共同決定的事項(xiàng)時(shí)，要求人數(shù)、專有部分面積雙過半甚至三分之二以上通過。同時(shí)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，本身無權(quán)直接作出解聘或選聘物業(yè)企業(yè)的決定，其只能執(zhí)行業(yè)主大會(huì)依法作出的解聘或選聘物業(yè)企業(yè)的決定。
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因此，業(yè)主共同決定事項(xiàng)系法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或者依法共同做出決定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，業(yè)主也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但是不能授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使。選聘、解聘物業(yè)企業(yè)作為業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，是全體業(yè)主的專屬權(quán)利，而本案原告小區(qū)業(yè)主委員會(huì)卻代為行使本應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，并于2010年8月12日發(fā)布《關(guān)于解聘某物業(yè)管理有限公司公告》，被告區(qū)房管局、金山街道辦事處作為主管部門，依法履行監(jiān)督職責(zé)，向原告作出《關(guān)于撤銷小區(qū)業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)決定的通知》是合法的。
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【審判】
本院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”，被告區(qū)房管局、街道辦事處對原告作出被訴具體行政行為具有合法的權(quán)利來源。
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解聘某物業(yè)屬于全體業(yè)主的專屬權(quán)利，依法不能授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使，但原告卻代為行使本應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，并于2010年8月12日發(fā)布《關(guān)于解某物業(yè)管理有限公司公告》，被告區(qū)房管局、街道辦事處認(rèn)為原告公告的內(nèi)容違反了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定依法履行監(jiān)督職責(zé)，向原告作出《關(guān)于撤銷某業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)決定的通知》事實(shí)清楚、程序合法、適用法律、法規(guī)正確，原告的訴請沒有事實(shí)與法律的依據(jù)，本院不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回原告某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟請求。
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